商品属性之二：

　　提折旧就是书呆子

　　如果用现代经济学的供求关系来给房地产定价，就会发现供不应求之时，房价就会上涨，供过于求之时，房价就会下跌。

　　现实中，商品住宅供给加大或者库存增加确实会影响到房价，譬如2014年3月末，杭州为了托市，当地房地产主管部门竟然修改了房屋的库存数量，从11万套减少到7万套。

　　只是，理论毕竟只是理论，现实中还要更复杂，每一套房子都有大小、户型差异，而商品住宅的开发售卖周期较长，很难像教科书上一般商品那样迅速出清。因而供需关系只是决定房价的一个重要要素，但不是最重要的。

　　也有人会用租金回报率来测算房价，但实际上这有点类似鸡和蛋的关系，上海商品住宅一般租金回报在1%~2%，假如合理值在5%~8%，又怎么能说是作为分子的租金低了，还是作为分母的房价高了呢？

　　此外，既然是商品，房屋作为固定资产，那么房价估算是要计算折旧的，但在现实中，提折旧势必要被笑话为书呆子。

　　所以，用商品属性来分析房价还是有些苍白的。

　　资产属性：

　　理论很简单实际很复杂

　　既然商品属性说服力不济，我们来把房子看为一种资产来定价。

　　资产的价格是如何决定呢？比物品、商品定价分析起来都要复杂得多，尽管基本思想就一句话——资产价格等于未来收益的预期折现，具体方法就是用无风险的收益率去折现资产的未来收益。

　　资产定价方法主要有均衡定价和套利定价，理论一直在发展，近些年来引入行为金融学，但仍然不尽完美。

　　我们先以股票定价为例，表象是市场上买的人与卖的人数量对比来决定，可以理解为供给和需求关系；但实质上，是基于预期收益率来定价的，买的人预期未来会上涨，卖的人则预期未来会下跌。

　　那么这个预期是如何产生的呢？我们必须要引入时间框架了，短期可能是因为突来的利好和利差消息，中期可能是基于技术分析而波段操作，长期可能是基于股票背后的企业盈利改善或者行业基本面发生变化等因素。