房地产市场过剩

　　从城镇居民人均住房面积及每年新增的住房数量看，中国房地产市场已经出现过剩。

　　我们首先看看房地产市场发展的总体状况。中国房地产市场从2001年开始持续繁荣，无论是房地产投资金额、新开工面积、施工面积，还是销售数据(主要是商品房销售面积和金额)都迅速增长。经过12年的发展，2013年的房地产各项数据都是2001年的数倍乃至数十倍。如果说2001年我国城镇居民还处在住房短缺状态的话，那么2013年城镇居民人均住房建筑面积已达到35平方米，超过中等收入国家的住房消费水平。

　　再从区域结构看，部分城市尤其是部分中小城市的住房出现严重的供大于求。在诸多的出现住房供大于求的城市中，温州和鄂尔多斯(7.38, 0.00, 0.00%)是两个典型。早在2003年前后，中国的房地产市场刚刚步入繁荣期，温州“炒房团”就开始在大江南北到处寻找目标，并在房地产投机过程中经常运用各种金融工具放大杠杆，2010年前后，温州的中心城区的房价一度接近10万元每平方米，超过北京、上海城区的房价。但这种建立在高杠杆基础上的高房价危如累卵。2010年后温州的房地产崩盘，房价出现大幅度下跌，个别楼盘价格下跌了50%。

　　鄂尔多斯在2011年前出现的楼市繁荣主要依靠煤炭资源的涨价。该城市每年向市场销售的煤炭可达到5亿吨左右，占中国煤炭总消费量的1/6左右。随着2001年至2011年间煤炭价格持续上升，该城市财富积累快速膨胀，乐观预期随着时间推移不断强化，结果是楼市价格不断飙升。2011年后煤炭价格开始下滑，鄂尔多斯的楼市泡沫破灭，并随之出现了民间金融危机。

　　上述两个城市楼市繁荣都伴随着民间金融的繁荣，投资者把金融杠杆不断放大是出现楼市崩盘危机的根源。统计显示，金融杠杆放大的程度与楼市价格持续的时间呈正比，楼市繁荣时间持续越长，则投资者将金融杠杆放大的比例越高。温州和鄂尔多斯是中国房地产市场的典型案例，但绝不是个别案例。当前人口流动的趋势是人口集中向大城市和特大城市流动，很多中小城市由于就业及教育等的因素，人口出现减少，但房地产开发的面积在迅速扩张，尤其是2009年以后，这些城市房地产市场危机正在逼近。

　　北京、上海等一线城市的住房总量相对于人口总量来说虽然没有出现过剩，但价格太高，已经超出一般居民的承受能力。换句话说，如果价格保持不变或居民收入水平没有大幅度改善，这些中心城市的住房也难以出清。