社科院专家：楼市面临拐点 未来房价或不断下跌

　　□中国社科院金融所 尹中立

　　2013年房地产市场超预期，几乎所有的城市(温州等除外)房价都出现了大幅上涨，房地产销售额和投资额都创历史新高，双双超过8万亿元。但进入2014年，房地产市场并没有延续2013年的好光景，从前4个月的数据看，不仅销售额大幅度下降(有些城市的销售额同比下降近一半)，不少城市还出现了打折促销楼盘，市场预期悄然出现扭转。笔者认为，导致楼市预期出现逆转的因素主要有以下三方面。

　　美国量宽政策逐渐退出

　　从历史的经验看，每当美国经济处在下行周期，美国的货币政策开始扩张，美元持续弱势，国际资本从美国流出，进入新兴市场国家，这些资本所到之处经济繁荣、投资扩张、出口增加、老百姓就业改善，而副产品则是楼市泡沫和股市泡沫。上个世纪70年代末80年代初，美国为了遏制严重的通货膨胀，将利率提高到接近20%的水平，导致实业资本大量流入日本和“亚洲四小龙”，使这些国家和地区成为当时的明星。经济的高速增长必然使市场对未来产生过度乐观的预期，房地产价格持续快速上涨。

　　2001年后类似的故事再次上演。由于美国网络科技股泡沫破灭及“9·11事件”的影响，资本开始撤离美国，而中国拥有大量的廉价劳动力，并在2001年加入WTO，成为21世纪初国际资本重点投资的热土，中国迅速成为世界工厂。

　　当然，中国在迅速成为世界工厂的同时，也出现房价持续快速上涨的现象。2005年后，我国政府几乎每年都出台遏制房地产价格上涨的政策措施，但无一例外的都是效果不彰。以历史的眼光和全球的视角来分析中国房地产，就会让问题变得简明清晰。中国正在出现的泡沫经济与20年前日本的泡沫经济，的确有很多的相似之处。

　　历史同样告诉我们，每当美国经济复苏，国际资本将开始从新兴市场国家撤出，部分国家将遭到重大冲击，房地产泡沫崩溃和金融危机往往难以避免。1998年爆发的亚洲金融危机就是一个经典的案例。1998年之前，东南亚诸国经济持续繁荣，企业家和政府都被乐观气氛左右，出现过度负债和过度投资现象。根据有关研究机构的资料，1985年至1990年，日本非金融企业的总体负债迅速增长，非金融企业的杠杆率(总体债务与GDP的比值)从0.9左右上升到1.3左右，5年时间里杠杆率上升了40多个百分点。企业的过度负债为经济增长埋下隐患。从1995年开始，美国开始实施强势美元战略，资本开始回流美国，更进一步加剧了日本企业去杠杆的步伐，具体表现为企业贷款需求大幅减少，经济增速从高速增长滑落到零增长状态。

　　从去年下半年开始，印度、巴西、土耳其、阿根廷等国都遭遇汇率大幅度贬值的冲击，在汇率危机的背景下，房地产价格出现下跌则是必然的产物。