抑制房价不合理上涨的短期政策建议

　　从近期看，要针对当前的突出矛盾与问题，采取坚决和有力措施，重点是严格控制热点城市的高地价、高房价与高房租继续上涨势头，稳定市场预期。同时，防止其他城市房地产市场大幅波动，避免出现大的市场风险。

　　(一)加大热点重点城市住房土地供应和控制土地价格涨幅。增加城镇商品住宅用地有效供给，特别是热点重点城市；增加保障房建设土地供给量，做到应保尽保；控制土地出让价格不高于总体物价上涨水平；盘活农村闲置建设用地，增加城镇土地供应。

　　(二)热点重点城市继续严格执行限购限贷政策。在北京等一线城市和部分二线热点城市继续严格执行住房限购、限贷政策，严格审查购房资格，查处为购房与按揭弄虚作假的行为；统筹住建、公安、税务、民政、人社等部门，完善购房资格审核工作机制，加强购房资格联网审核，严肃查处违规行为。

　　(三)为城镇居民改善型住房提供政策支持。在政策上鼓励城镇民居“以旧换新”和“以小换大”；对改善型住房需求与首套需求一视同仁，实行同等的信贷按揭政策；合理确定改善型住房需求者界限，既看住房套数，更看住房面积。

　　(四)加快住房财产登记与全国联网步伐。加快制定《不动产登记条例》，争取年内出台、明年实施；加快推进住房信息全国联网步伐，争取在今年底或明年上半年完成；推进一线、二线城市住房信息查询制度建设。

　　(五)公布国家机关、国有企业事业单位新任领导住房情况。对新任国家机关单位主要领导和国有企业事业单位高层管理人员，要求在其任前必须公示家庭住房等财产情况；对省市县党委政府及主要部门的新任一把手，要在公开媒体上公布财产情况；对国有企事业单位新任高管，要在单位内公布财产情况。

　　(六)清理规范二手房市场中介秩序、严控卖房者转税避税行为。对房地产交易的各个经纪环节进行清理，规范中介机构行为；重新评价房地产中介收费项目与费率标准，重点降低费率标准，减轻二手房交易负担；推进房地产中介机构兼并重组；严格税法执行，禁止卖方将二手房出售溢价所得税向买方转移。

　　(七)整顿房屋租赁市场、严格租金征税管理。整顿房屋租赁中介机构，规范租赁中介行为；全面清理个人与单位私下出租房屋行为；严格监督房屋租金所得税收征管，防止租金逃税；禁止公租房和廉租房私下出租；开展住房空置调查，推动空置房屋入市。

　　(八)扩大房地产税试点，加快房地产税立法。扩大房产税试点范围，扩展到一线城市和部分二线热点城市；加快推进房地产税立法进程，争取在2015年内出台房地产税法。

　　(九)采取替代措施，降低地方政府的土地财政依赖。调整城市土地供给结构，适当提高工业用地出让价格，开辟土地收入新渠道；探索解决国有土地无偿使用与低价使用问题，遵循市场决定资源配置原则，逐步使其从由政府低价转让转变为市场公开公平价格；加大对二手房交易税和房屋租金所得税征管，清理偷税漏税行为。

　　(十)查清房地产市场与城镇居民住房情况真实信息。

　　建立房地产市场健康发展的长效机制

　　从中长期看，要针对深层次矛盾问题，从法律、政策、执行和监管等全方位全过程着手，采取系统、配套与综合性措施，在根本上建立制度和健全机制，以保障房地产市场长期稳定健康发展。

　　(一)全面推进城乡建设用地市场一体化。全面落实宪法赋予农民对集体土地拥有占有、使用、收益与处置等完整权利；着手建立城乡统一的建设用地市场，保障农民公平分享土地增值收益；重新评估全国耕地红线界限水平，在确保我国粮食安全前提下，适当扩大城镇建设用地范围与规模；实行城镇建设用地增加规模与吸纳农村转移人口落户数量挂钩政策。

　　(二)全面推行城乡建设用地同权同价制度。制定农村集体经营性建设用地与国有土地同权、同价、同等入市专门法规政策；改革与完善现行国家土地征用制度，严格界定“公益公共性用地”范围，公开征地条件、程序、标准，提高公益公共性用地征收补偿标准；推进城乡建设规划和土地用途管制的规范化、公开化、公平化，避免政府对农村建设用地正常入市的不当干预。

　　(三)全面调整工业与开发区用地结构、增加城镇住宅土地供给。采取多种方式调整工业和开发区用地结构，降低工业和开发区用地在城市建设用地中的比重；逐步提高工业项目容积率、土地产出率门槛，推行长期租赁、先租后让、租让结合的工业用地制度改革；健全工业用地批后监管，对新增工业用地项目做到全程监管；加大违规处理力度，对土地闲置、擅自改变用途等违法行为，坚决予以查处。

　　(四)全面推行国有企事业单位按公开市场价购买、租赁与有偿占用国有土地制度。全面摸清国有企事业单位占有与使用国有土地资源情况，并向社会公示；取消国有企事业单位无偿或低价使用国有土地的做法；规范国有企事业单位占有土地转让交易行为；禁止国有单位在其占有使用的土地上擅自建设住宅，若要建设住宅，必须纳入商品住宅开发销售公开市场范围，并补交土地出让金和相关税费。

　　(五)全面评估房地产供给环节各项税费，分类逐步降低总体税率费率。要对房地产购地、开发、销售和二手房交易各个环节的税种与税率进行全面重新评估，采取改革措施，明显降低房地产供给端即购地、开发与销售总体税费水平，适当提高房地产保有环节即占有、使用和二次转让总体税费水平。

　　(六)全面推行房地产项目开发销售成本与售价监控，对超额利润征收累进税。住建等部门建立房地产开发销售成本与销售成交价格信息的全程监督制度；根据房地产行业平均利润率和全国各主要行业平均利润率，确定当地各类型房地产项目最高合理利润率，明显超过市场平均利润的房地产项目，对其超额利润按累进制征收所得税。

　　(七)全面推行房地产税制度，实行基本住房免税与超额住房累进征税。

　　(八)全面推行公民住房等不动产登记制度。争取在2016年实施《不动产登记条例》，全面推行不动产统一登记制度。

　　(九)全面推行公务员和国有控股企事业单位管理人员住房与财产公示制度。

　　(十)建立公务员与普通居民统一和公开的保障房制度。制定《住房保障法》，推动保障房建设有法可依；健全保障房制度机制，建立保障房的财政稳定投入机制，扩大保障房有效供给；制定公务员住房管理专门法规，将其纳入法制轨道，推进公务员住房制度、分配与监督管理公开化与透明化；将公务员住房与普通居民保障房制度有机结合起来，建立公务员与普通居民住房保障相协调的统一、公开制度。

　　(十一)支持发展住房合作社，允许其在城乡建设用地上开展合作建房。制定《住房合作社法》，为支持住房合作社发展提供法律保障；在地方建设用地统一规划下，允许住房合作社参与城乡土地公开市场购买或租赁农村和国有建设用地，开展合作建房；允许农村集体发起或参与住房合作社，在符合政府规划要求的条件下，利用集体建设用地与社会合作建房。

　　(十二)全面放开、普遍规范、积极引导、严格监督房屋租赁市场。制定城乡居民住房租赁法，全面规范与引导城乡居民住房租赁市场；支持房地产开发商和住房合作社投资经营住房租赁，允许企事业单位公开租赁住房；全面加强住房租赁市场监管，规范中介市场，建立城乡住房租赁信息系统；全面加强房屋租金税收征管，有效禁止房屋出租中的避税行为。

(作者系中国国际经济交流中心副秘书长)