系统性风险暴露

　　目前，余姚市常住人口只有一百余万，却有8个大型城市综合体，以及足够四五年消化的库存商品房。事实上，类似余姚的城市大开发、商品房高库存等状况，在国内三四线城市多有存在。现如今，在商品房销售形势低迷的情况下，一些余姚本土房企已面临资金链断裂困境，而大型外来房企则抓住机会大打“价格战”。

　　上个月，余姚市房地产开发企业协会“上书”市政府“火线救援”，提出回购商品房用于拆迁安置房、放宽限购限贷等建议。该协会一位负责人对本报记者说，几乎当地所有知名制造企业均参与了余姚房地产开发，房价大幅下跌或将危及余姚实体经济，产生系统性风险，导致经济陷入恶性循环。

　　上述余姚住建局官员表示，近几年来，几乎有名、大的余姚实体企业，均以参股、投资、合作开发的形式参与了房地产开发，现在房子卖不出，资金都压在里面。“目前已殃及到不少实体企业，这将对全市经济带来更大的影响。”

　　“房地产已经捆绑了整个余姚经济。”该官员称，2010年高峰时，余姚市土地出让金超过100多亿元。目前，当地收税20%以上来自房地产。

　　与此同时，官方数据显示，余姚经济社会发展总体保持平稳。

　　余姚市政府报告显示，去年余姚GDP为749.63亿元，同比增长7.3%；公共财政预算收入106.34亿元，同比下降5.8%；公共财政预算支出74.59亿元，增长10%；完成固定资产投资440.06亿元，增长21.7%，其中完成房地产开发投资133.03亿元。

　　“官方数据还是很不错的，但下面的企业已经非常困难了。”一位余姚市官员对《第一财经日报》记者说，在当前房企资金链非常困难之际，相关部门对房地产企业进行土地增值税预征，“一些余姚房企已经做好了破产的最坏打算。”

　　上述官员说，2008年之前，余姚房地产发展是比较正常的，房价也是比较稳定的。然而，4万亿刺激政策后，当地推地数量很大，房价、地价也在成倍上涨，2010年“太守名府”楼面地价高达17000元/平方米，成为当地“地王”。

　　也就在这几年，余姚本土房企的“垄断开发”格局被打破，众安、华润、万达、世茂、保利、绿城等相继在余姚“疯狂”拿地。余姚市房地产开发企业协会资料显示，2009年至2013年，外地房企余姚拿地2140亩，是本土房企城区拿地面积的3倍以上。

　　这些招商引资过来的大型房企，其议价空间、融资能力等优势明显，拿地成本至少低于本土房企的30%以上。同时，大型房企在提升余姚城市品质的同时，也在大大挤压本地中小房企生存空间，令余姚楼市进入“房企大鳄竞争”阶段。

　　一家余姚当地房企负责人向本报记者坦言，余姚开发量太大，已经没有他们的生存空间。今后他们开发项目要么向一二线城市转移，要么退出房产市场。

　　如今，余姚聚集着万达、华润万象、保利、财富广场、河姆渡广场等8个城市综合体，建筑面积至少在200万平方米以上。上述余姚市官员说，余姚消费体量不是很大，一两个城市综合体已经足够，如今8个城市综合体实在太多，至今已开业只有万达1家综合体。