公租房增多对楼市影响不大

　　记者：对于开发商来说，配建公租房开发商吃亏吗？

　　苏小斌：随着国家政策层面对保障房的支持力度有增无减，很多房企对这一领域的认识和重视程度也有了明显的改观。事实上，近年来投入保障房开发的房企已越来越多，房企参与保障房建设逐渐由被动接受转变为主动投入，并开始积极寻求保障房开发的盈利之道。

　　彭红进：目前开发商们纷纷采取代建制的模式参与公租房，而有配建公租房的土地一般是开发商与地方政府约定，刨除各种成本的基础上，确定较低的一个投资回报率，政府对开发商建成的房子回购，因此并不是“亏本买卖”。

　　江映辉：开发商在土地拍卖的时候，已经考虑到了开发成本、建设成本。而政府为了吸引社会资金投资公租房建设，对于投入公租房建设的开发商一般有政策上的优惠。目前，大部分的保障房往往是建成之后由政府全数回购再统一运营。

　　记者：福州部分商品住宅地块有要求配建公租房，但是对配建比例没有明确要求，如今要求10%比例建大量公租房，会对一手房造成冲击吗？

　　苏小斌：公租房对市场的影响主要看日后公租房消费的群体对象是谁，如果仅仅是面对低收入群体、外来人口，那影响面就很小，毕竟福州不是以外来人口为主，流动性人口比较少，因此购房群体都是常驻人口，而这些人又有很浓的买房安居情节，因此，对于新房的冲击并不会太大。

　　彭红进：公租房与商品房在品质、户型、性质等方面存在较大差异，公租房总体上属于保障性住房的范围，主要满足基本居住需求，符合申请公租房条件的，都不是消费商品房的人群。所以公租房的出现对商品房产生不了影响。

　　江映辉：虽然未来公租房大规模持续放量，但对一手房的影响十分有限。首先，两者的供应对象不同，一手房的刚需还很大，年轻人购房依旧会成为大趋势。其次，公租房的出现主要是填补了市场的空缺，对于楼市的规范起到更好作用。

　　记者：对二手房或者租赁市场会产生影响吗？

　　苏小斌：公租房的主要用途是出租，不能买卖，因此对一手住宅市场不会产生什么影响，但对租赁市场可能会有所冲击，比如一些消费力较差的城镇，会产生一定的消费分流，毕竟公租房设定的价格会低于市场价。不过，由于目前申请公租房的手续比较复杂，不少人还是会选择以商品房租赁为主。

　　彭红进：对二手房租赁市场的供求关系难以产生很大影响，租赁需求群体对目标房源有不一样的偏好，公租房一般面积比较小，即便具有一定的价格优势，也未必能符合其实际诉求。因此，即便公租房大量入市，考虑其设有“限制”，也未必能冲击到商品房租赁的市场格局。

　　江映辉：对二手房影响不大，这些群体在无法承受一手房价格的同时，也承担不起二手房的价格。但是对租赁市场会有一定影响，相对于商品房租赁来说，公租房租金便宜，而且租赁有保障，对于低收入群体来说，会愿意选择公租房。

　　后期物业管理存在问题

　　记者：市区由于土地稀缺，配套完善，导致地价一直居高不下，而产品也基本是属于“豪宅”类型，要在“豪宅”小区里配建公租房，会不会有“违和感”，特别是后期管理方面，会有问题产生吗？

　　苏小斌：这些配建在商品住宅用地里的公租房，由于基本是出租，在物业方面会存在难度。同时，对于主城区来说，出让地块越来越小，比如地块只适合盖一两栋商品房，而按照10%的公租房配建，这些公租房夹杂在整个楼盘内显得“很不搭调”。

　　彭红进：商品房配建公租房，最大的问题就是后期管理。不得不承认管理公租房比管理商品房压力更大、投入的时间和金钱更多。但是，是否将两者统一管理，还是分区管理，应该出台相应对策。随着公租房的进程和规模的不断加大，这一切都需要不断尝试和磨合。

　　江映辉：开发商都希望自己开发建设的住宅项目在定位上比较纯粹，如果在项目中混搭配建公租房，那势必会影响楼盘的整体档次、价格。特别是在日后的物业管理也会出现很多问题。而建成后这些公租房移交到房管部门同样十分棘手。

　　记者：应怎样操作才能令公租房和商品房市场共存共赢？

　　苏小斌：在商品房中配建一定比例公租房，这种做法在其他城市有实行，但实行下来的效果并不好，配建公租房地块流拍情况时有发生。而福州，在12年就尝试部分土地出让需要“竞公租房”的做法，但是效果也不是很明显。目前，在保障房体系还不是很完善的情况下，公租房配建政策不能“一刀切”，适合开发为高端豪宅的地块最好不要配公租房。

　　江映辉：首先要完善保障房体系，其次要完善城市配套。对于暂时没有购房能力的需求者来说，可以先住公租房，条件成熟后再买商品房，分两步走这也是解决住房问题的正常方式，同时也能促进楼市更健康发展。