值得关注的是，今年前3个月楼市趋冷，与银行贷款渠道收紧有密切关系。“最长的客户等了快3个月银行才放款。”2日，21世纪不动产济南政和世纪店置业顾问侯月芹对导报记者表示，今年年初房地产贷款一改过去的年初宽松之势，延续了自去年下半年以来的“钱紧”状况，影响了购房者积极性。
导报记者从房地产服务商处了解到，截至2月底，全国22个城市的69家银行分支机构中，仅2家还有优惠利率，近四成银行的首套房贷利率上升幅度达5%至15%不等，个别上浮20%。半数银行的首套利率基本维持基准利率水平。
“我们也很期待房贷门槛下降，甚至是利率下浮。”高杰说，二套房贷60%的首付限制了大批购房者，“有些收入较高但储蓄不多的年轻夫妇，有改善住房条件的需求，按说应该算是优质客户，但都被挡在了贷款门外。”
不过，目前放开贷款限制的可能性并不高。“一是贷款首付比例、利率等条件都要通过总行审批，需要有统筹安排；二是在目前楼市不甚景气的条件下，房贷要承受房价下跌风险，此时放松贷款条件，对银行风险管控无益。”一家国有银行山东分行的信贷经理张健对导报记者说。
“可能地方性商业银行会对某个地区、某几个楼盘推出优惠，但要进一步扩大范围，难度较大。毕竟楼市去投资化的大方向不会改变。”张文清说。
楼市分化会更明显
若限购放开、限贷不松，今后3个季度楼市如何演变，同样引人关注。
“成交量在短期内应该会有较大幅度的释放，但这只能消化部分库存，最终还要看各地的库存量和供需比。”在张文清看来，如库存超10万套的杭州，就很难通过放开限购政策来改变楼市下跌趋势。
值得关注的是，在多名业内人士看来，考虑到实际效用，并非所有实行限购的城市都会急切地放开政策。相关统计数据显示，2013年济南库存290万平方米，按照2013年月均消化66万平方米计算，库存消化仅需要4.4个月，远小于杭州的13个月。“这意味着市场还是健康的，刚性需求就可以支撑市场供给，放不放开限购，影响不大。”张文清表示。
易居中国执行总裁、克而瑞信息集团董事长丁祖昱也分析称，济南目前仍以刚需大军为购房主力，纯投资型的物业占比较小；另外，济南楼市所处的经济环境也与杭州等城市截然不同，出现房价大幅下跌的概率较小。
即便放开限购，楼市分化走势仍会是今年主旋律。其中，一线城市供不应求局面短期内难以缓解，房价仍会稳中有升；二线城市将显著分化，南京、成都、武汉等市场供求比较均衡的城市，项目去化将维持既有节奏，降价可能性不大；而供大于求、市场失衡压力较大的二线城市如杭州、宁波、长春等，降价风波不断，市场观望情绪累积，成交量也将回落，房价预计下滑。“但房价即便下滑，幅度也不会很大。”张文清预计。(应受访者要求，文中“高杰”系化名)
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