编者按：近来，国内各地不断爆出的楼盘降价消息让这么多年以来业绩一直高奏凯歌的地产业感受到了“倒春寒”的丝丝寒意，而从210家地产业上市公司的年报来看，利润下滑开始蔓延至各家公司，由此看来，2014年的地产业绝不是一个好年景。

　　截至3月30日，《证券日报》记者根据Wind资讯统计数据发现，按照申银万国[微博]房地产行业分类，沪深两市已经有76家房企公布2013年年报，占142家房企的53.5%，其平均销售净利率为10.88%，同比下跌1个百分点；41家主营业务在内地而在港上市的典型房企公布2013年业绩，约占内地房企在港上市总数的60%，其平均销售净利率为36.08%，同比下滑近9个百分点。

　　更为值得注意的是，沪深两市已公布年报的76家房企中，42家上市房企利润率同比下滑，占比为55.26%。

　　“所谓暴利，其实已经是过去，只是因为房地产总值高。如果仅看利润率，房地产已属‘中利行业’，而且到2015年很有可能触及‘10%红线’。”兰德咨询总裁宋延庆向《证券日报》记者表示，总体来说，房地产开发的刚性成本，包括土地、融资、人力成本等越来越高，但因库存量、潜在供应量有增无减，导致售价和利润压力越来越大，这是房价居高不下，而开发利润率却越来越低的根本原因。

　　盈利能力走低

　　据兰德咨询统计，算上在香港上市不久的阳光100和海昌控股，目前全行业共有210家上市公司。

　　据《证券日报》记者不完全统计，在这210家上市房企中，至少有117家房企已经公布了2013年业绩，总体来说，不少企业都没有逃脱盈利能力下降的命运。

　　据申万报告显示，2013年前三季度A股上市房企结算净利率为12.8%，毛利率为35.3%，较2012年同期分别下降了1个百分点和3个百分点。

　　对此，宋延庆表示，从2010年开始，房地产行业已进入盈利能力下降周期，行业平均利润率每年降幅都在1个百分点左右。“我们预计，2013年上市房企平均净利率13%左右，全行业则为11%左右”。

　　无独有偶，据德勤发布研究报告显示，2012年近60%的上市房企出现了净利润率下滑，权益回报比率从2010年的11.5%及2011年的10.72%下降至2012年的9.98%。

　　对此，中海地产主席兼首席执行官郝建民认为，今后房地产毛利率持续达到20%已属及格，而30%为优秀，40%以上则为卓越水平。对于企业毛利率，他认为会根据不同企业的管理水平出现分化。

　　事实上，关于行业未来盈利空间方面，《证券日报》记者获悉，多位房企高层与郝建民基本持有一致观点，其认为，如今不仅一、二线城市和三、四线城市楼市分化加速，甚至一、二线城市本身的楼市分化现象已经凸显出来，且愈发加剧。在此过程中，房企若想提高盈利能力，争的或许是管理能力和周转能力，以此换销售毛利率和销售净利率指标的成长，同时减少资金成本压力。

　　中海净利率为万科2.5倍

　　“2013年仍在延续盈利能力分化的趋势。”宋延庆向本报记者表示，从万科和中海地产的情况就可窥见一二。

　　据记者了解，2013年，中海销售额1385亿港元(7.7574, 0.0003, 0.00%)；实现营收824.7亿港元，同比增长27.7%；实现净利润231.78亿港元(约合人民币(6.2191, 0.0069, 0.11%)183.16亿元)，同比增加23.1%；折合净利润率为28.1%，比2012年下降0.9个百分点。

　　同年，万科实现销售额1709.4亿元，同比增长21%；实现营收1354.2亿元，增长31.3%；实现归属于上市股东的净利润151.19亿元，同比增长20.46%；全面摊薄净资产收益率为19.66%，与2012年持平。

　　对此，宋延庆称，尽管净利润保持增长，但万科的结算净利润率为12.01%，比2012年下降了1.07个百分点；净利润除以营业收入后的净利润率为11.16%，下降了1.01个百分点。虽然两家企业的利润核算口径不一致，但即使对比核心净利，中海的净利润率也是万科的2.5倍以上。

　　事实上，从中海资金成本控制能力或许可以窥见其成为近年来“最赚钱的房企”的秘密。2013年10月，中海发行了3档高级无担保债券，5年、10年和30年期各5亿美元，息率分别是3.375%、5.375%和6.375%。