如果你最近收到一份来自理财经理的资产管理类房地产产品推介书，务必不要被年化10％起步的高收益率所迷惑。请你首先重点关注开发商的实力以及项目所处城市。

　　因为21世纪经济报道的不完全统计显示，2014年以来发行的20款资管类房地产的产品中，超过一半投向三、四线城市，并且在融资方中，没有一家全国百强开发商。

　　上海一位地产基金人士提醒，2014年起，由于供应量过大，融资成本升高，中小开发商、三四线城市项目正是目前楼市风险“地雷”最密集的地方，值得高净值投资者警惕。

　　55％项目在三四线城市

　　最近，金元惠理资产管理公司的浙江平湖地产2号专项资产管理计划已经募集结束，正在等待成立。这款产品规模是1.370 亿，期限1.5 年，预期年化收益11％-12％。融资方是平湖市万城房地产公司。

　　这笔资金用于平湖万城所开发的万城·御珑湾项目的后续开发建设，还款来源有三个方面：平湖万城御珑湾项目销售收入、万城地产的营业或项目销售收入、实际控制人高永强名下企业的经营收入。

　　2月19日，金元惠理还成立浙江平湖地产1号，收益率、融资项目与2号产品相同，规模为2.5亿元。上述万城·御珑湾项目位于浙江省嘉兴平湖市，属于典型的三、四线城市。

　　华安未来资管在1月初成立的长兴金源·新城丽景三期专项资产管理计划也是如此。它的融资方是长兴金源置业公司，规模1亿元，期限1年，预期收益率10％-11％。

　　这笔资金的用途有两个方面，一是偿还建设银行（行情，问诊）长兴县支行开发贷款4000万及利息、浙江长兴农村合作银行项目贷款1700万及利息；二是用于新城丽景三期项目的后期开发建设流动性资金。

　　还款来源一是新城丽景三期项目的销售回款；二是交易对手相关方的其他收入。21世纪经济报道发现，新城丽景三期项目位于浙江湖州市长兴县龙山新区，也是典型的三四线城市项目。

　　不完全统计，在资管计划近期发行的20款房地产产品中，融资项目有11款位于三四线城市，占比高达55％。不过，这些三四线城市主要以东部沿海为主，包括河北廊坊、秦皇岛、浙江台州和江苏淮安市等。

　　中原地产的一份统计数据显示，今年1月，该机构监测的25个三线城市新建住宅成交11.22万套，连续3个月走低，创6个月新低。14个四线城市新建住宅成交仅1.63万套，创下11个月新低。供给过剩将是三四线城市最头疼的难题。

　　其余的地产项目则位于重庆、长沙、南宁、昆明、西安、郑州、沈阳等二线城市。基本不见资管计划能介入北上广深一线城市项目的踪影。

　　上海一位地产基金人士表示，通过用人口数量、土地供应量及去化律来衡量城市的楼市投资风险，目前除一线城市外，主要关注成都、郑州、武汉、西安几个核心区域省会城市。另外在二线城市中，长沙、昆明、南宁等地的供应量有点偏大。