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福州楼市出“新价格” 地产营销“存抵”再流行

海西房产网 发布时间:2014.02.28来源:海峡都市报 作者: 林姿

导语:低开高走、小面积价格高于大面积、区域竞争盘价格趋近……这些福州楼盘定价规则正在潜移默化地发生改变。目前,福州楼市中,一些楼盘正在采用一种更迎合市场的定价策略和更为随机灵活的定价体系。
标签:   福州楼市

反应 “新价格”市场感觉挺好!

     福州楼市出现“新价格”后,市场不仅不排斥,接受度还很高。

     闽侯出现“新价格”的楼盘在1月底以均价7500元/㎡的价格开盘后,销售明显加快,较之2013年开盘9000多元/㎡价位时,去化率提升20%~30%。而在2月底开盘时,均价超过8000元/㎡,但1个月后,去化率立即下滑。而五四北项目尚在认筹中,具体情况还待开盘才见分晓。

    “新价格”会不会引起楼盘定价前后冲突,从而导致老客户不满?据记者了解,在打出“新价格”后,就有老业主致电询问的事情发生,但随后业主发现实际上房源位置的差异性较大,不具备可比性。

     有不愿具名的业内人士亦表示,这招其实是十分巧妙的价格策略。

     “房源位置不同,价格自然不同。上一期房源剩下的尾房,经过一段时间可以推出做特惠,只要与本期在售房源相比有明显降幅,就会很有吸引力。举个例子,上一期房源的尾房价格在12000元/㎡左右,历经大半年时间后以13000元/㎡价格做特惠,虽然比目前在售房源的14000元/㎡均价低了1000元/㎡,但还是比原先价格有所上浮。还有一种策略则是,将较好的房源制定一个价格,给买房人一个预期心理参考;然后推其他房源时,价格略有下浮,就能给买房人一种很划算的感觉。不管是纵向比,还是横向比,开发商都有得赚。”

背景 以往,开发商如何定价?

     “一般来说,在一个区域板块内,楼盘之间会形成一个大致的价格,我们也会按照这个区域的价格进行定价,不论涨跌,步伐都比较一致。”闽侯上街一楼盘的销售经理告诉记者。一个区域即使有价格突出的楼盘,差价也是有限的。而如有品牌房企或大盘,其定价也容易成为区域风向标。

     除了参考周边项目,在自身定价上,开发商一般会给出一个“均价”,而增减的价格系数通常是由地块区位、朝向、位置、景观、设计、建筑密度、楼层叠加组成的。

     而以往,开发商的普遍定价策略就是“低开高走”。

地产营销
“存抵”再流行

     虽有部分项目已经展开新“价格体系”,但市场中多数项目还是以释放优惠信号为主。其中,“存抵”已经成为主流动作。

  如阳光城西海岸 (QQ群:281012332) (电话:400-002-0591转8140)新品樱语、金辉国际住区推出“存1万抵5万”,三盛国际公园 (QQ群:151815036) (电话:400-002-0591转8042)剑桥区预约存2万抵5万,凤翔湖滨世纪 (QQ群:331437202) (电话:400-002-0591转8187)SOHO存5000抵2万,建发领第 (QQ群:72572403) (电话:400-002-0591转8040)138㎡团购1万抵10万,三江城 (QQ群:29920465) (电话:400-002-0591转8074)88~132㎡新品存5万抵8万。主推特惠房源的也不在少数,如2月22日融侨外滩 (电话:400-002-0591转8067)最后22套毛坯房限时抢购,香开新城 (QQ群:221980477) (电话:400-002-0591转8047)推出15套一口价特价房。

      “低起价”的更常规。东方名城 (电话:400-002-0591转8090)尚郡115~181㎡9816元/㎡起,三盛国际公园 (QQ群:151815036) (电话:400-002-0591转8042)剑桥区10333元/㎡起,还有项目打出垫付数月月供的“特别优惠”。

     不过据记者了解,这些看似“凶猛”优惠的“含金量”不算高。以最为普遍的“存1万抵5万”计算,一项目在售均价12000元/㎡,以90㎡计算,折扣后价位在11500元/㎡左右,也不过低了500元/㎡,抵消了“开盘即涨数百元”的传统涨幅。

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