网上曝出成都“以房养老”第一人后悔了的消息。我看了一下，虽然签订服务合同的一方不是金融机构，但合同内容符合“以房养老”的含义。

　　我在十几年前阅读外国资料时，就接触到“以房养老”这方面内容，但我一直认为这种模式在中国基本不可行。在别人大谈“以房养老”时我没插过嘴，因为极力推进这一模式的代表人物是我的好朋友孟晓苏博士，他一腔热血，我不好泼冷水。在房地产领域，我俩都是“市场派”的学者，但在房产税和“以房养老”模式上，看法迥异。

　　“以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，这种养老方式是指老人将自己的房屋产权抵押给银行或保险公司，以定期取得一定数额养老金，或者接受去接受统一安排的老年公寓服务。在老人去世后，金融机构获得抵押房屋的所有权。2013年国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，有关人士估计“以房养老”政策会于今年上半年推出、试行。

　　赞同这一模式的专家认为，“以房养老”是现行家庭养老模式的有益补充，原因在于：（1）老龄化社会快速走来，“4+2+1”的家庭模式已经出现于人们眼前，养老压力巨大，必须考虑多渠道、多模式分散压力；（2）房产是一个家庭最大的财产。很多家庭储蓄积累可能并不多，而老年人晚年的花费也在不断增大。如果能通过“倒按揭”的方式，把这部分沉淀的财富拿出来，就可以大大缓解养老开支压力，老人晚年生活质量会大大提高。

　　道理似乎是这样，但凡事不能只考虑必要性，不考虑操作的可行性。金融机构当然可以去探索、尝试，但我认为“以房养老”在中国要推行是很难的，据说以往也有银行在深圳、上海也搞过试点，都彻底失败了。没有人去总结失败的原因，但我想应该包括如下几点吧：

　　一是土地制度不支持。中国实行土地公有制，城市建设用地实施两权分离制度，房屋所有者不拥有房屋下面的土地所有权，只拥有使用权，而且从40年到70年不等，甚至有20年的。这与西方发达国家业主对土地拥有私有产权完全不同。这样，对一些临近土地使用期的房屋，如10年、5年，金融机构不敢接受。很多中国人二十几岁买了房子，七、八十岁想起了倒按揭，保险公司、银行会理他们么？

　　二是在物权法中，对土地使用权虽有续期的说法，但尚无可操作性法规。究竟将来是否会允许续期？若需审批，能否获得批准？续期需要什么条件？是否要补交土地款，补缴多少？不补缴如何处理，是没收房产还是将其拆除？若续期时间多长？这些问题从土地主管部门到中央政府，都没有考虑，也没有纳入人大的立法规划。这就意味着“以房养老”存在严重的制度风险。