香港楼市牛熊转折？

　　香港房地产市场素来以大幅波动闻名。从1997年末至2003年中，香港楼价最高下跌了76%，但从2004年起的十年时间内，香港房价开启了一波十年牛市。监测香港楼价的中原城市领先指数（CCL）显示，该指数从2003年末的约30点大幅上涨至120点，上涨了3倍。

　　受到“双辣招”调控的影响，2013年香港楼市成交出现明显回落，根据香港土地注册处公布的数据显示，去年香港所有种类楼宇买卖合约较2012年下跌39%。楼市成交降温对部分大型地产商销售业绩产生影响，以长江实业为例，公司去年在香港仅实现了不足50亿港元的销售额，与全年300亿港元的预期相差甚远，为过去13年来的最低。

　　而在盛富资本与协众国际总裁黄立冲看来，香港楼市的牛熊转折点在于美国量化宽松政策退出。“由于香港实行联系汇率制度，港元汇率与美元挂钩，在超低息环境支撑下，大量热钱涌入香港推高楼价。但由于香港购房者的按揭利率仅为2.2%，租金回报率超过3%，因此购房者可以借助于高杠杆支撑如此高的房价水平”，黄立冲表示，随着美国缩减买债规模，量化宽松政策的退出渐行渐近，市场利率上涨将大幅提高购房者负担，加上热钱将撤离香港，香港楼市未来前景不容乐观。

　　美银美林认为，香港的租金回报率与10年期美国国债收益率紧密相关，目前二者均为2.8%。随着10年期美国国债收益率将升至4%，假设租金保持不变，香港房价需要至少下跌24%才能让租金回报率与美国国债收益率保持一致。此外，与1997年香港楼市见顶时相比，当时香港房屋持有人需要支付近10%的按揭利率，但现在贷款利率仅略高于2.2%，因此利率的上升对所有房屋按揭买家造成冲击。

　　“一旦量化宽松政策正式退出，也标志着香港楼市正式进入熊市，但香港房价下跌的幅度取决于退市的速度，如果贷款利率快速爬升到5%以上，未来有可能出现新一波断供潮。”黄立冲认为。