央视财经《经济半小时》记者：信心来源于哪儿？

　　温州市华鸿房地产开发有限公司副总经理柳海滨：前一段时间非理性的泡沫去了之后，我觉得是跌跌更健康，现在基本上已经回归合理了。

　　对于2014年的市场前景看好的不止华鸿地产。2013年销售业绩不错的中梁地产也同样如此。

　　中梁地产集团市场营销部总监严加华：房价下来十个点，需求会放大50%。就是用10%换50%。

　　央视财经《经济半小时》记者：虽然房价下降了，但是交易成交的总价值反而上升了？

　　中梁地产集团市场营销部总监严加华：跟做生意一样，薄利多销，

　　温州的房地产开发企业普遍采取以价换量的政策。而这个策略也使得2013年，温州的新房成交套数直线上升。

　　中梁地产集团市场营销部总监严加华：我们今年整体的话，温州温州市区三个区差不多成交13000套房子。这个基本上是超过前两三年的销售总额。整体的总销金额差不多在270、280亿左右。

　　从2012年开始的价格战一直蔓延至今，为了冲量，在售楼盘与即将上市楼盘不断推出优惠措施，价格战进入白热化阶段。而最为激烈的莫过于万科·龙湾花园13800元/平方米起价，同时推出了五重优惠信息，价格从一期精装均价29500元/平方米到二期的均价21000元/平方米，挤压着龙湾中心区楼盘的价格空间，即将上市的绿城·海棠湾四期、瑶溪·新天地等项目闻讯后纷纷改变销售策略，推出优惠措施。

　　温州大学房地产研究所研究员陈鸿：这个盘可能是万科就说是降价的这些楼盘里面为数不多的其中一个。

　　央视财经《经济半小时》记者：全国范围内都很少？

　　温州大学房地产研究所研究员陈鸿：很少。

　　为了卖出去，回笼资金，万科在温州的楼盘，也不得不降价销售。2010年底，万科以23亿元的土地总价竞得龙湾花园项目，折合楼面均价价为12749元/平方米。相对于1.3万元至2万元的售价，如果加上建房、税收、营销等各项成本，该楼盘每平方米房屋的平均成本或将接近并超过售价。

　　尽管房价持续走低，一些开发商却依然充满拿地热情，那么现在的温州楼市，其中的风险和机遇又该如何判断呢？根据国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格变动情况，截止到2013年12月，温州房价已连续下跌29个月，是名单里唯一全年房价同比下跌城市。一些人认为，温州是个相对封闭的市场，对全国房地产调控不具有借鉴意义。然而也有人认为，温州“样本”足以敲响警钟，在投机性交易推高房价的大背景下，温州房价10多年的大起大落，对于全国楼市有着深刻的样本意义。

　　限购令出台挤压楼市泡沫，房价大规模下跌

　　国家统计局公布的数据显示，2013年1月份，70个大中城市中温州新建商品住宅价格指数以10.8%的同比跌幅位居全国首位;2013年2月份，温州新建商品住宅价格同比降幅达8%，持续领跌全国。2012年，温州是全国几大城市中房价降幅最大的城市，2013年温州楼市下跌的趋势仍在延续。那么这一轮持续下跌，受此影响最大的是谁呢？

　　林育，是一家综合性大型房地产专业品牌机构-温州泰和地产联合机构总裁，自2001年开始在全国35个城市服务过70多个房产项目。对此，他感受颇深。

　　泰和地产联合机构总裁林育：以前一字头开始的房价在温州不可能出现。我们现在很多的有品质感的房源起价9999元，4个9，在温州历史上是没有出现的，但是现在一些高档的楼盘中出现。

　　温州市房地产行业协会执行会长陈骞：很多开发商都是以前拿过来的地，他们现在逃出来，因为如果不割肉保命的话，可能会全军覆没。

　　陈骞告诉我们， 温州的楼市会出现这么长时间的下跌，和当初温州的房开企业的开发模式有很大的关系，当初很多企业都是建豪宅，自然价格也就高。

　　温州市房地产行业协会执行会长陈骞：以前他们买不起的，都大的，最少也就两三百平方的，那没办法。

　　央视财经《经济半小时》记者：当时开发商从哪个角度考虑？

　　温州市房地产行业协会执行会长陈骞：当时是土豪的想法，觉得房子越大越好，

　　陈骞告诉记者，2011年是温州房价最高的时候，像“锦玉园”这样的高端豪宅是投资者的香饽饽，一手房根本拿不到，炒房也只能炒二手房。不过现在这里的二手房价已经从巅峰时的每平方米9万元降到了4万多元。这一轮的高台跳水，也使得开发商越来越回顾理性。2013年新出的楼盘，几乎都是以刚性需求的盘为主，面积也在90到140平米之间。

　　泰和地产联合机构总裁林育：2012年以前都是做大户型，所以处处都是豪宅，现在产品结构，没有开发商盯住豪宅，都是盯住刚需市场跟首套房改善客群，所以它的产品都是小户型、低总价、低首付的产品。

　　再加上温州楼市的限购政策，使得炒房客无法操作。

　　泰和地产联合机构总裁林育：温州限购是全国最严格的限购，非常严格，还有一个现代的双重压力，让炒房者全部退出市场。

　　林育告诉我们，除了宏观调控之外，导致温州楼市价格下滑的原因最主要的就是区域结构的变化。原来温州的楼盘只是在主城区鹿城区，如今的楼盘多在温州的两个郊区：龙湾区和瓯海区。

　　泰和地产联合机构总裁林育：现在是其他区域又没有怎么开发，现在是其他区域，鹿城区的地供应的少，其他区域很大，很大以后，区域远了以后，区域的价格地价很低，再加上开发商现在整个推广速度要求要快，所以融资成本包括财务成本都在降低，降低以后它可以把优惠直接反映到房价里面去。