首提“分类指导”意义重大

　　住建部近期召开“全国住房城乡建设工作会议”，部长姜伟新在部署工作、定调2014年楼市调控方向时明确表态：“继续抓好房地产市场调控和监管工作”，同时传递三大政策信号：更加注重分类指导、探索发展共有产权房及强化市场监管。

　　调控目标既已定夺，会对房地产造成什么样的影响与变化？尤其“更加注重分类指导”的提法在过去不曾出现，社会舆论不免关注其意涵及解构后续效应。

　　在我看来，“分类指导”的关键意义是市场兴衰的持续分化，早已不再是“全国一盘棋”——持续上涨的城市要控制涨幅，持续下跌的城市要控制跌幅，既要防过热，也要避免崩盘与鬼城现象的发酵。如我半年前所一再强调的“物以类聚，人以群分”，楼市则以“线”重画版图。

　　限购仍将继续

　　以直辖市、计划单列市、省会城市为主的一、二线城市，归功于2011年1月开始的强制“限购”措施，形成“饥饿式营销”——“唯恐买不到，所以赶紧买”的效果，也导致需求无法得到充分释放，从而使得2014年其房价仍能呈现稳步上涨态势（当然，还有其他因素叠加如：城镇化、游资避险…等因素）。但三、四、五线未限购城市则因与上述相反的缘由，未来处境将极其艰难，甚至逼使政府必须以高效救市手段力挽狂澜，尽可能使其“软着陆”，以免发生“日本消失20年”的楼市崩盘模式。

　　就此部分姜伟新也作了清楚说明：针对房地产市场出现的新情况，北京、上海、广州、深圳等房价上涨过快的城市，要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策，房价开始下跌的城市，要注重消化存量，控制新开发总量。

　　从最近国家国家统计局所发布的11月全国70个大中城市住宅销售价格统计数据，亦可窥知一、二。北上广深等一线城市房价连续第三个月同比涨幅超过20%，与此同时，部分二线、多数三线以下城市却存在去库存压力，房价上涨后续动力不足。

　　换言之，楼市“调控”不再只是“压制房价，限制购买”，同时包括“扶持价位，鼓励消费”——这点我在前几期的专栏里早就指出：业内外人士不必一听到“调控”便心生恐惧，因为其内涵随着市场的分化已产生质变。