税收政策出现松紧缓冲区

　　此次土地增值税焦点是各房企项目是否符合清算条件。

　　根据2009年国税总局出台的《土地增值税清算管理规程》，土地增值税清算条件分为两类：一是纳税人应该进行清算的条件，包括房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。

　　二是主管税务机关可以要求纳税人进行清算的条件，包括已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

　　那么，规定已明确，为何还会产生争论？原因在于土地增值税征管体制不完善。2013年国税总局发布《关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》指出，从总体看，土地增值税征收管理工作仍需进一步规范，特别是在土地增值税清算工作、严格审核扣除项目、减少核定征收项目等方面还需要进一步加强管理。

　　国税总局相关负责人在接受《经济参考报》记者采访时表示，土地增值税征管目前还面临着一些困难和压力，由于房地产行业经营情况复杂，土地增值税税制设计也比较复杂。土地增值税清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况，税收征管难度大并且容易产生执法风险。

　　中国税务网2013年7月发布的《土地增值税开征20年》一文也明确指出，在基层税务机关看来，土地增值税操作难度大，征收成本高；在一些地方政府看来，土地增值税可当做调节收入的“猴皮筋”，也有助于维护与房企的关系，因而态度暧昧；在某些房地产企业看来，土地增值税税制繁复，清算跨度长，使得逃税空间大、成本低，因而有恃无恐。

　　接受记者采访的部分地税工作人员也表示，没有一家开发商的税务是完全没问题的，只要地方政府去查，一逮一个准儿。

　　上述人士表示，对于地方政府而言，涉及土地方面的税费众多，而最重头的是土地出让金，如果在土地增值税等其他方面把开发商“脖子”卡得太紧，势必影响地方土地财政，而且第一年收得太多，会冲高第二年的任务。而一旦到了地区财政紧张或者年底税收任务缺口很大时，地方政府就收紧催缴以完成任务。

　　“对于开发商而言，能够少交自然少交，政府不催缴也就不交。这部分钱就可挪用到新项目开发，缓解资金紧张。”该人士说。

　　对此，一位业内人士表示，这样一个本来规定明确、很严肃的税收政策便成了地方政府和开发商的松紧缓冲区，“土地增值税成为选择性支付税，大多数开发商都只是收取预缴部分。开发商长期不清算，即使清算也是隐瞒销售收入，虚报开发成本。如果政府要整哪个开发商，那实际上是谁被查谁倒霉。”