100万－300万总价最受青睐

　　今年上海楼市两大主力刚需和改善型盘房价小幅上涨。中介机构对商品住宅总价的监测显示，从1月份至11月份，刚需（200万元以下）的交易量基本占到总成交量的5成，其中5月的份额最高，达到57%。改善置业房（200万－500万元）的交易量份额基本在35%－40%。汉宇地产市场研究部分析师朱春峰认为，从性价比变化来看，年初刚需房的成交均价为13847元/平方米，年尾至14719元/平方米，相比上涨6.3%。而在改善型房方面，成交均价从年初的23487元 /平方米涨至年尾的23577元/平方米，涨幅为0.4%。

　　从置业总价需求看，100万－300万是置业群体较为青睐的价位段，截至11月，全年100-300万总价的交易量为近6万套，占全市交易量份额的6成以上。根据300万总价测算，以90－120平方米的2－3房为例，单价可以控制在25000－33000元/平方米。松江、嘉定、青浦、南汇等外围区域均可挑选，同时中外环间的部分楼盘也可进行置业。

　　值得一提的是，2013年置业者的购房意愿明显强于前三年。朱春峰分析，除了刚需置业群体之外，不少改善型群体和豪宅置业群体也纷纷加入行列之中。这主要是由于这些置业群体的房价预期在全年中基本为上涨趋势，促使他们加快了入市的步伐，随着房价的上涨，这种入市步伐的节奏也随之加剧，形成了一种追涨的局面，直至“沪七条”的出台，才使房价预期开始转变。

　　租赁房源挂牌激增

　　沉寂多时的申城房屋租赁市场伴随着年尾的到来有所异动。多家房屋中介机构表示，自12月上旬以来，由于合同到期、回家过年等原因，普遍有一些外省市来沪务工人员结束了一轮租赁周期，促使换租季的来临，并且导致本市租赁市场的挂牌量有所增加。

　　由于今年的春节早于去年，很多租客的租约到期时间基本是在春节之后，那么这就意味着春节过后将会出现大规模的换房潮，届时租金也会有一定幅度的变动。

　　在租金方面，除了即将贯通的12号（东段）、16号线所辐射区域租金有大幅提升之外，其他区域的租金并未出现大幅提升迹象。21世纪不动产上海区域市场研究部对宝山上大、普陀长寿、真如、徐汇南站等板块的调查显示，大部分板块的租金行情与上月持平，租赁需求下降1－4成，而租赁房源挂牌量则不降反升，最高可提升至6成。

　　据了解，目前申城租赁市场上，受换租影响最大的是一些校区板块。如宝山上大，其12月上旬的租赁挂牌房源较11月同期上升了6成。一些学生提前回家过年，而提早结束租房是挂牌量上升的主要原因。该板块的租赁需求也因此下降了4成。房源供大于求，也有少数客人看准时机换房。在普陀真如，趁“季”换房者成为淡季留守的主力。由于板块内存在多个成熟的热租老社区，租金普遍相对较低，换房者有时更注重板块内较薄弱的装修品质等问题。

　　年末受追捧的房源有3种：

　　第一：松江新城、宝山共康泗塘、闵行莘庄、浦东周康、嘉定新城等传统较受刚需置业群体青睐的板块。这些板块中房源的价位基本控制在150万－250万元之间，非常适合刚需置业群体的需求。

　　第二：豪宅高端市场活跃度有所提升。

　　第三：由于受到16号线年末贯通利好消息的影响，惠南、临港新城、新场、航头等板块的房价均有所提升，其中惠南板块的房价上涨相对较为突出。