凤凰社区将入股9.5%

　　此次拍卖中,农村集体直接参与到土地利益的分配成为一大特色。

　　根据拍卖公告,凤凰社区将获得土地交易总额的30%,并无偿获得总建筑面积20%的配套物业。粗略计算,这意味着凤凰社区农村集体将从此次拍卖中直接获利3480万元,并无偿取得商品房性质配套物业13980平方米,包括食堂2000平方米、宿舍11980平方米,建筑成本按食堂每平方米2500元、宿舍每平方米2600元计算,该部分产业配套物业合计建造成本达3614.8万元。

　　此外,这次凤凰社区的收益方式并未止步于卖地收租。刘辉指出,这次拍卖,社区除了直接获得一定比例的土地出让金和配套物业外,社区提出了一个额外的要求,要求社区能用一定的价格来获取企业的股份,“这就相当于社区借助土地这个桥梁,搭上产业快速发展的顺风车,摸到了资本市场的大门。这是我个人觉得本次拍卖最具意义的一点”。

　　文永昌向记者证实,土地出让后,凤凰股份公司确实有入股方格集团的打算,“按照　《用地协议》,我们的入股占9.5%,最终目的是达到我们资源的资本化”。

　　土地本是农民生存的重要手段,在农地流转过程中避免农民卖地后无可持续收益的问题,一直备受业内关注,中国科协副主席陈章良11月底在某论坛上曾特意指出,在实施农村集体经营性建设用地平等入市的同时,还应避免进城后农民因缺少谋生手段,难以在城里生活,避免在城市出现贫民窟。

　　宅基地谨慎探索

　　刘辉透露,目前除凤凰社区外,已有多家农村集体社区提出农地入市申请,近期深圳陆续还会有类似的土地入市,“社区是有积极性的,但是土地改革还需要统一的步骤,今年有一个政策的消化区,看到现实利益后,社区自己的账算过来了,明年社区对土地入市的要求应该会更多”。

　　刘辉补充,目前这个政策只针对工业用地,对于其他类型农地入市暂无计划。

　　此次深圳的土改率先从工业用地开始下手,但农地入市仍有诸多限制,涉及更大范围利益的宅基地和村集体商住用地仍处于冷冻阶段。

　　《决定》指出,“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价”,引起业界对于宅基地入市可能性的讨论。

　　在本月举行的平安地产金融创新论坛上,国务院发展研究中心副主任张军扩在以城乡发展一体化为主题的演讲中指出,《决定》中“农村集体经营性建设用地”范围应包括农民乡镇企业建厂房用地、仓库用地,以及市场用地,宅基地并不属于该类用地,并且这类用地还应在严格符合规划和用途管制的前提下流转。

　　张军扩表示,虽然目前只是针对小范围的农村集体经营性建设用地进行土地流转,但根据国务院发展研究中心的有关调查和估算、估计,这个小范围的土地存量也相当于我们国家每年新增用地将近10倍的规模。如果这一部分建设用地平等入市,已可以为今后相当长时间内提供相对充足的用地需求。

　　同时,对于《决定》中提出的“保障农户宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度,选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让,探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场,推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行”,周其仁认为,对宅基地做谨慎的试验,怎么落到现实当中,还要做很多探索。