房地产已进入后工业化时代，品牌、产品、金融是三大趋势

　　后工业化时代，房价是涨是降。房价并不是最重要的问题，但却是最被重视的话题。首先，房产品的去投资化趋势越来越显著，在限购、限贷的调控政策下，在房产税的预期下，房产品无疑在逐步去投资品化。其次，生产效率的提升带来成本优势，房企的工业化生产，其采购成本（土地以外的建材）、生产成本、生产效率都有大幅的提升，不少企业已当年拿地当年销售，甚至有如融创等9个月就开盘，万达2年就开业，如此高效意味着生产成本已控制在非常优势的水平。其三，土地虽然作为房产品的最大成本项，但其对产成品价格的影响力在下降，像手机、汽车这类成熟的工业品，硬件成本对售价的影响并不那么重要与关键。

　　后工业化时代，优势品牌进一步集聚，产品创新是关键。在超市货架上同一类商品，你看到的品牌不会超过三、五个，比如牙膏，除了高露洁、佳洁士这老大老二，其余的都是打酱油的；比如手机，三星、苹果之外，其余是水果大战。有人形容IT界老大与老二在干架，受伤的却是老三。这些都预示着成熟工业化之下，优势品牌将进一步集聚。大鳄已干翻了大多数土鳖，在越来越公开透明的市场下，要保持区域市场的差异化优势，对于区域型的本土房地产企业来说越来越不容易。出路，在于产品的创新，滨江的立面与景观，天阳、德信的户型，通过产品的创新来提升品牌，已成为本土企业保持差异化优势的重要途径。

　　后工业化时代，新的金融形式即将出现。个人预测，新金融将是房地产企业发展下一个亮点。房地产整个产业的金融链，目前有致命的结构矛盾：一级土地市场，政府的融资能力不用质疑，二级土地市场，央企、国企下属的房企、大型房企的融资能力有较大的优势，中小型企业融资能力正接受挑战，而在三级市场，即商品房市场上，购房者者的融资却被限，这是一个明显的失衡。限贷预期将长期化，房产税若出台，也可以看作是增加大众消费市场的融资成本。这样的情况下，房地产企业的融资不仅是解决开发融资，开发融资只能导致越来越土豪高价拿地，而无法解决最终产品销售问题，协助购房者解决融资问题才是解决问题的关键。万科入股徽商银行的背后，不能说没有建立“万科金融”的企图心，卖房子的同时也给予购房者贷款。