地下空间潜力

　　清华大学土木工程系地下工程研究所高级工程师祝文君，在其发布的报告中称，北京中心城内的328平方公里范围可有效利用的地下空间资源潜力近3亿平方米。这是一个很可观的数字，据了解，2004年，北京地面建筑总面积为1.8亿平方米。

　　如果这些地下空间，都用于开发、使用，将是一个广阔的领域。

　　祝文君对经济观察报表示，其课题组计算出的北京市中心城10米深度以内的地下空间资源潜力9000万平方米、30米深度以内的地下空间资源潜力20910万平方米，是指目前未开发的、能合理开发并有效使用的地下空间面积。

　　“可合理使用的地下空间，需要满足工程条件、地质条件、周边工程状况和城市规划等方面的要求，才会被计算在内。”祝文君说，“我们在评估中，主要是进行区域性估计，没有把一些很小和零碎的地块算进来。”

　　据了解，这一地下空间资源潜力，包括了空地、绿地、广场、道路，以及未开发地块、未来可以拆除改造地块的地下空间，按相应的不同系数进行估计。

　　目前来看，可进行地上开发的地块，其地下空间一般由土地使用权人进行开发，这部分地下空间，不具备继续竖向分割的必要，而绿地、广场等公共用地的地下空间资源，在北京此前少有开发，更无作为经营性土地出让的先例，这些用地是土地管理和未来可新增开发资源的重点对象。

　　此次北京对雕塑园地块地下空间的出让，意味着北京出现了一种新的土地出让资源，即对广场、绿地等公共设施用地的地下空间的出让，而这必将是一个潜力较大的市场。

　　祝文君表示，地下空间的使用，首先要满足城市规划的要求，即使各方面条件具备，但不符合城市规划要求，那也不应开发和使用。

　　“而地下空间的独立出让，应当保障原有地面用地物权人的利益，不是那么简单的事。”祝文君说。

　　地下空间可以单独出让，其法律依据来源于《物权法》第一百三十六条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。

　　“地下土地的出让，需要满足两个条件，一是在物理空间和技术上成立，二是确立明晰的产权关系。地上地下如果是两个不同的土地使用权单位，那么在物权关系上就会存在潜在冲突，地下空间开发和使用不得妨碍地上已有物权的使用和利益。地下空间的出让、使用，应该征得地上已有的产权人的同意。”祝文君说，目前地下空间的法律制度是不完善的，并没有在规划、技术上明确和设置严格的条件，公共用地的地下空间，按市场机制、作为经营性用地出让给个人或企业，这样就使得地上、地下的产权性质不同，权属关系不是很明确，在将来的使用过程中的利益协调方面存在隐患。

　　“如果分割不合理的话，地下空间的使用，会影响地上空间的使用，地下项目，就成为地上空间使用的障碍了。”祝文君表示，如果按权属关系的清晰度要求来看，公共用地的地下空间，用作公共设施建设，会更为合理。

　　就此，本报记者致电北京国际雕塑园所属的石景山公园管理处，一位工作人员在询问了10分钟以后告诉记者：“这次出让的地下项目，不归我们管理，跟公园没有关系。”

　　而近日，媒体报道北京市国土局有负责人表示，市国土局将会视市场反应情况今后再对其他地下地块进行出让规划。