市中心地价或被推高

    　市中心拆迁补偿的剧增，对上游土地市场同样影响深远。

　    根据数据显示，在2009—2011年，多个总价地王、单价地王均出现在旧城改造项目中。如冠城大通首玺 （电话：400-002-0591转8013）(宗地2009-33号地块)拍卖总价4.03亿元，楼面价15040元/m；世欧王庄 （QQ群：221976399 287679350） （电话：400-002-0591转8050）(宗地2010-02号王庄危旧房改造地块)拍卖总价60亿元，楼面价8653元/㎡；中庚红鼎天下 （电话：400-002-0591转8061）(宗地2009-30号朝阳路地块)总价10.8亿元，楼面价11557元/㎡；世欧澜山 （电话：400-002-0591转8054）(原锅炉厂地块)拍卖总价11.06亿元，楼面价8805元/㎡。可以说，旧城改造成了福州地产持续发展的机会，但是也附带着极高的土地成本。

　    业内人士江映辉也认为，“开发商的土地成交价从根本上来说还是由市场对土地价值的判断和土地本身的吸引力决定的，涉及收储成本、挂牌价格和土地招拍挂的激烈程度造成的溢价率，但跟拆迁成本有很大关联。”

区域房价深度承压

　    对于未来上下杭区域改造后的房价，蔡俊认为，随着拆迁成本的上涨，肯定会带动区域未来新房价格水涨船高。回顾目前福州市面上活跃的市区高端项目，也大多都是前两年的旧城改造项目，而它们的销售情况都普遍受到了市场认可。

　    不少业内人士都认为，从上一轮旧改项目面市的产品看，往往都对区域价格造成了上涨的压力。世欧地产策划经理张义通也分析道，目前处于改造范围的上下杭区域是传统的市中心，地段优势明显，就算土地成本高，开发商也多半会买单。

　    “不过，这主要是由供求关系决定，市中心产品多半供不应求。只能说拆迁改造了区域面貌和环境，进而影响了周边房价。但是从总体市场来看，更多商品房入市，对城市的房价过快上涨是有抑制作用的。”业内人士江映辉认为，对被拆迁人的补偿标准提高，不等于会拉抬中心城区的房价，房价还是取决于供求关系。随着旧城土地释放，住宅用地的供应也会增加，会缓解当前商品房市场的供需矛盾。况且，“旧改”项目大多是多层建筑，容积率较低，无论补偿标准怎么提高，相比日后开发商建设的高容积率的纯高层和小高层建筑规划，其新增面积都是十分可观的，这就给开发商留下了很大的利润空间。（记者 刘梦宁）