三四线城市土地市场分化明显，总体来说不如一二线城市。数据显示，三四线城市既有土地成交量比较大的城市，如连云港、九江、北海较去年同期增长超过了100%，其中连云港同比涨幅达到了612%，也有不如去年的城市，常州、惠州、东莞、中山等城市同比降幅均超过了30%，常州跌幅最大，达到了49%。从楼面价来看，三四线城市涨跌各半，两极分化明显。从总体来看，三四线城市土地市场今年以来的表现不如二线城市。

  从溢价率来看，各城市成交溢价率50%以上的土地幅数较去年明显增多，一二三线城市占比增幅分别上涨了10个百分点、5个百分点以及9个百分点，而一线城市低溢价甚至底价成交占比大幅下降，从去年全年的75%下降至现在的58%，二三线城市低溢价成交土地幅数略有下降。

  一线城市土地成交溢价率提升最快，主要是由于土地的稀缺性所致：一方面，一线城市中可以用于开发的土地正逐年减少，尤其是一线城市中心城区，近年来成交的土地已经越来越少；另一方面，一线城市较为发达的交通催涨了市郊区域的土地价值，企业对于仅有的市郊区域的土地供应竞争愈加激烈，溢价率也随之上涨。

  土地市场热度高涨，一二线城市中心城区地块集中入市，高溢价土地频出，不断刷新土地单价、总价排行榜。2013年1至8月TOP20地块成交总价门槛已经从去年全年的17亿上涨至现在的40亿，涨幅达135%，而单价方面，去年单价地王成交单价为33831元/平方米，今年截至目前单价地王已达51046元/平方米。我们认为，三大因素促成了今天尤其是三季度土地市场的热销。第一，企业主观拿地的意愿非常强烈。从2012年5月至今，商品住宅市场进入去库存时代，企业销售业绩节节攀升，土地储备逐渐不能满足日益增长的需求规模，这种有钱缺地的局面造成了企业在过去的三个季度中强烈的拿地愿望；第二，土地供应端政府推地的积极性也在增强。2013年恰逢政府履新，土地出让收入作为财政收入的重要来源，首当其冲地成为地方政府重点谋划的对象。这种热情不仅仅体现在地方政府推地的数量出现大幅度的增长，地块的质量较前期也出现了明显的突破，众多稀缺性地块的集中出让共同促成了土地市场的盛宴；第三，企业内部管理的调整也是推动土地市场繁荣的一个重要因素。有相当一部分企业在2011年几乎没有进行任何土地储备，为了尽快补充库存，近期这部分房地产企业在投资团队上的投入出现了明显加大，激励机制也变得更加灵活。这种企业内部的调整也在一定程度上促成了企业拿地的积极性比往常要更高。

  二、短期预测：政策面不会出现全局性加压，全国交易量将保持稳中有增

  随着9月的结束，三季度接近尾声，2013年最后一个季度正式向我们走来。在经历了4年的调控之后，2013年的房地产市场将以怎样的面貌收尾，政策面会不会出现新一轮的加压，房价上涨的压力会否持续，哪些项目会在近期内热销，市场交易量又将达到怎样的规模？我们试图给出自己的解答。

  1、政策：新一届领导班子执政理念转变，短期内中央层面全局性加压不会出现

  本轮调控严格意义上从2010年便已经开始，主要意在修正09年过于激进的房地产政策，主要手段集中在对于银行房贷的收紧，本轮调控至此正式启动；进入2011年，限购政策开始全面铺开，一二线城市被要求严格执行限购标准，甚至到了7月，个别三四线城市也被要求加入限购城市名单。2012年2月初，央行在其官方网站上正式宣布，将支持首次置业家庭的信贷需求，以纠正过去一年中一刀切政策对刚需的误伤。可以看到，在2010-2012年，房地产调控主要集中在限贷和限购等行政性的手段上。

  2013年适逢中央领导班子换届，从中央层面在各种公开场合的表态以及重大会议的纪要中，我们开始窥探到些许不同于前任的新迹象。无论是从央行对银行拆解利率上升的态度，还是从年中时的中央政治局会议上针对房地产的表述，再或是房地产再融资开闸的预期，我们看到新一届政府正在越来越多倾向于使用更加市场化的方式，过去常见的行政性强制手段开始变得难觅其踪。

  正是基于这中执政思路上的新变化，我们认为，四季度类似年初国五条这样中央层面的强制性行政调控出现的几率不大。但是考虑到长效机制不可能在短时间内建立，因此短期性以地方为主的局部性调整(例如房价控制目标)将难以避免。根据各地房价上涨压力的不同，四季度地方政府的调控方向将出现分化：房价上涨压力较大的城市的政策面将依然保持严谨，典型城市如郑州，于9月初在原有的限购基础上又做出了新一轮的收紧；而对于那些房价上涨压力不大的城市，如温州、芜湖等，局部放松并没有遭遇中央的叫停。