2、城市：一二线城市表现全面好于去年，三线城市正逐步分化

  2012年在行业政策逐渐好转的背景下，积压的需求逐渐达到释放，市场交易量全面回升，而2013年1-9月市场维持了这一上涨趋势，成交同比增幅超过20%。纵观今年前9月的成交量，大多数一二线城市市场回暖，三季度虽然由于天气炎热等原因处于传统淡季，但是今年三季度的表现远远好于去年，各大城市地王频出，推高了当地房地产市场的热度。从数据来看，今年1-9月，一线城市的同比涨幅达到17%，而二线城市的同比涨幅也达到了22%。

  一二线城市方面，从总体来看，1-9月一线城市商品住宅成交量同比去年增长17%，二线城市同比增长22%，除了广州、北京和成都三个城市同比增幅在10%以内，其余城市全部保持了10%以上的高位增长，应该说，一二线城市前三季度市场普遍高涨。这里要特别提一下北京，尽管1-9月北京商品住宅成交面积同比增速仅为4%，但是这并不意味着北京的市场热度不如其他的一二城市高：一方面，从供求比来看，供不应求的情况已经在北京持续了11个月，供求矛盾异常明显；另一方面，北京1-9月成交面积达915万平方米，照此计算，全年成交量至少将在1200万平方米以上，这对于北京市场来说将同样是相对高位，增速仅4%是去年同期高点所致。

  三线城市方面，2013年典型三线城市1-9月成交量同比上涨16%，整体成交走势与一、二线步调基本一致。3月份赶末班车效应同样出现在大多数三线城市，月度成交量达近年新高。“末班车效应”淡化后，市场逐渐回归理性，二季度成交量虽然较3月有所回落，但仍保持在历史高位，三季度虽然处于传统淡季，成交量略低于二季度，但是依然维持在较高的水平。

  值得注意的是，三线城市正逐步分化为两类：一类是，房地产市场恰好处于快速发展期的三线城市，这类城市今年继续保持稳步发展步调，从2013年1-9月城市市场成交量来看，洛阳、北海等城市较去年同期市场规模增长都在50%以上，晋江同比增长了64%之多。另一类是个别投资过热的城市，这类城市由于前几年开发过剩，今年风险快速积蓄。惠州、常州等城市1-9月商品住宅成交面积基本与去年同期持平。

  3、项目：豪宅项目销售情况明显走好，刚需涨价后热度有所降低

  从历史经验来看，我们认为正常的市场回暖周期应当经历三个阶段：其一，市场筑底之后刚需首先回暖；其二，市场筑底回稳、行情向好之时中高档改善型需求逐渐释放；其三，当市场热度全面升高后，部分持观望态度的投资型需求才会逐渐入市，市场全面回暖。而2012年以来的市场回暖恰好经历了整个过程，从统计数据来看，今年以来高档豪宅产品的占比已经越来越大。

  从2012-2013年重点城市豪宅项目成交面积占商品住宅的比例来看，自去年四季度以来，大部分城市豪宅项目占比较前期有明显提升，尤其是对比限购全面升级的2011年更是如此，其中杭州、深圳、南京三城市，7-8月豪宅项目占商品住宅项目的10%以上，在各自城市都已经接近2009年时的历史高位水平。

  刚需项目方面，由于价格不断走高，销售热度有所降低。对于刚需客群来说，对价格具有较高的敏感度，入市门槛高。根据288房价指数，各大城市房价已连涨18个月，房价不断高涨使得部分持观望态度的潜在刚需购房者退出房市。从2012-2013年嘉定新城板块的典型刚需项目来分析，可发现从去年到今年，在房价飙升的同时，刚需性商品住宅的去化率有所下降，如去年典型项目绿地瑅香公馆成交均价为13939万元/平方米，单月去化率达到了93%，而今年嘉定新城板块的典型热销项目步阳御江金都由于价格的上涨，大大影响了项目的销售量，开盘单月去化率仅42%。

  4、房价：指数连涨15个月，目前已高于调控前峰值8%

  随着2012年4月份调控大环境好转以来，市场大环境开始松动，前期积累下来的需求开始集中释放，推高市场热度逐步，重点城市房价开始明显回升，至2012年底中国城市住房价格288指数已与本轮回调前的峰值持平。截至2013年三季度，指数已连续15个月上涨，超出调控前峰值8个百分点

  2013年上半年房价上涨原因有以下三点：首先，从企业来看，市场良好的销售情况保证了企业拥有充足的周转资金，企业没有降价跑量动力。然后，从供应方面来看，市场持续回暖使得企业库存逐渐减少，供应的暂时短缺使得市场偏向卖方市场，企业没有降价必要。最后，从需求来看，市场持续回暖增强了消费者信心，持观望态度的购房者逐渐入市，旺盛的需求也成为了高房价的推手。

  5、土地：土地市场热度一路飙升，一线城市中心城区地块集中入市推高地价

  一线城市及部分核心二线城市今年地市供求两旺，高总价、高单价成交地块频出，年内地王纪录频繁被刷新。三季度以来，地市热度持续，前8月全国土地成交总价TOP20排行地块中，有六成是第三季度成交的，一方面是三季度“重量级”地块供应增加，另一方面房企资金状况良好，进入新一轮抢地补仓阶段。全国18个典型一二线城市中有14个城市今年以来土地成交量高于去年同期，其中广州、太原、北京、上海、南京等5个城市增幅超过100%，土地市场成交火爆。