中国房地产报：今年初出台的“新国五条”要求“增加普通商品房及用地供应，尽快形成有效供应”。您也一直呼吁，加大商品房供给最重要的是要增加普通商品房的用地供应。这些年在普通商品房用地供应上是一个什么样的状况?
陈全生：供求关系决定商品价格是市场经济的铁律，不以人的意志为转移。2010年4月，国务院出台“史上最严厉”的房地产调控政策，通过“限价、限贷、限购”，防止房价过快上涨。2010年6月3日，我提交了《关于大幅度增加一般商品房用地供给的建议》，提出了与文件有所不同的政策主张。我提出：“供给不足是房地产市场供求矛盾的主要方面，仅靠抑制需求的政策将难以从根本上扭转10年时间所形成的供给不足的总体趋势，如不从总量上增加房地产供给，今、明、后3年甚至大后年，将始终摆脱不了房地产价格上涨的困扰。”“搞不好，抑制房地产需求还会抑制或波及整个经济的需求。”在今年出台的“新国五条”中明确“增加普通商品房及用地供应”，而且提出“尽快形成有效供应”。
过去5年，普通商品房用地供应量占建设用地比重明显较低，且逐年下降。国土资源部公布的《土地使用公告》数据显示，2008~2012年国有建设用地的四类指标（基础设施及其他用地、住宅用地、商服用地、工矿仓储用地）中，住宅用地分别为6.2万公顷、8.2万公顷、11.5万公顷、12.7万公顷和11.1万公顷，所占比重分别为26.4%、22.7%、26.6%、21.4%和16.1%。除2010年因大幅增加保障房用地有所上升外，很明显是下降趋势。而普通住宅用地又仅占全部住宅用地的70%，2012年约为116.6万亩，若与18.3亿亩耕地相比，比重仅为万分之六点三七。所以，我建议，如果每年翻番供地，连续供给3年，土地供应量上来了，房价肯定往下走。
另外，从《2002~2013年土地购置面积增长与商品房价格增长》的比较中，可以清楚地说明，当土地购置面积增长在高位时，商品房价格就在低位。去年以来，土地购置面积持续20几个月为低增长（10%以下）和负增长，房价则一定是在上涨区位。
寻租的根子在于
保障房具有商品属性
中国房地产报：审计署发布的《2012年城镇保障性安居工程跟踪审计结果》显示，去年超过10万户违规申领保障房。在数量的建设之后，保障房分配中的寻租与不公平问题越来越凸显，必须有制度安排来管制，您觉得怎样才能从根子上解决这个问题？
陈全生：保障房分配中出现的不公平、不公正、不公开、骗购、骗租、违规操作、官员腐败等问题，其根子就是保障房具有商品属性。分配时是政府给予的福利照顾，非商品属性；住几年之后，可以出手，具有商品属性，之间的价格差额，是导致种种弊端的根子。必须明确，消除和减少保障房的商品属性，才能从根本上解决上述问题。保障房不是商品房，不具有商品属性，不可以出售。只有贫困家庭才可享有保障房。如果贫困家庭经济条件好转，脱贫家庭就要搬出保障房，转让给在册轮候的贫困家庭。
中国房地产报：您在建议中提到，过去政府过多关注销售市场的调控，而对租赁市场缺少管控。据您的了解，政府在租房市场上的政策“缺位”带来的哪些问题最突出？
陈全生：“限贷、限购、限价”政策，都是把文章作在“买”字上、“购”字上。对租赁市场，如租小房、租大房，租新房、租旧房，长租、短租，单租、合租，干租（不带家具）、湿租（带家具）等，却鲜有调控政策出台。
对于房主来说，一是税费高。自住或空房闲置，房主不用缴纳任何税赋；但若将房屋出租，房主作为经营者则要缴纳营业税、所得税、土地使用税、城市维护建设税、教育费附加等，签订租赁合同还要缴纳印花税。二是不合理。对房屋闲置没有限制政策，而房屋出租不仅没有奖励，反而有较高的综合税赋，房主不愿公开出租，多私下出租，从而又引发大量偷逃税现象。对房客而言，租金不断上涨，租期变化无常。租房居住不安定、不稳定。一切均被房主所掌控，房客的权益得不到保证，逼得房客不得不去买房，但又买不起，自然怨声四起。
中国房地产报：问题都已经被发现和暴露，在解决租赁市场存在的问题上，有什么好的制度和方法？
陈全生：政府的重点是要做好制度安排，一是建立健全租赁的法律法规，二是修改完善租赁的经济政策。通过相应的法律法规和经济政策，构造一个“闲置就被处罚，出租就受奖励”的制度安排。这样，不仅会有更多的房屋被拿出来出租，产生一个庞大的房屋租赁行业；还会把买不起、或暂时买不起、或暂时买不起大房、好房的居民，从销售市场引导到租赁市场上来。同时，要把租售相结合，先租后售，半租半售，多租少售，少租多售，灵活多样，适应不同的收入和多样的需求。
中国房地产报：根据您的调研，国外在租赁市场上有哪些经验可供我们借鉴？
陈全生：以法国为例，法国房屋租赁的法律法规健全，且人性化。如租期内，房主必须按照官方公布的建筑指数和价格水平，小幅调整房租，不得随意提高房租。租期内，房客失业，法律规定免租金三个月，政府对房主提供一定比例的补助。出售出租房，现住房客具有优先购买权。每年11月到次年3月，禁止任何驱逐房客行为（因是冬季）。我们若建立健全类似的租赁法规，相信有更多的年轻人会选择租房居住。
中国房地产报：目前廉租房建设在土地、资金方面都存在一定的难题，而且廉租房小区集中居住也开始暴露出诸如欠费、治安等问题，对这些问题您有什么样的思考与建议？
陈全生：政府可以将建设廉租房小区的资金拿出一部分，用于购买现有住房存量，改做廉租房。如强制回购用于出租的经适房，将其改作廉租房；收购一部分二手房，直接用作廉租房；收购一部分新建经适房、限价房，用于廉租房；收购较大面积的空置商品房，改造后用作特殊人群的廉租房，如，护理人员与残疾或孤寡老人合住。挖掘房屋存量潜力，采用多途径增加廉租房，无论在速度还是效益上，都要优于政府直接投资建设廉租房小区，而且还可将低收入者散居、混居在城市社区中，有利于和谐社会建设。
另外，可以将建设廉租房小区的资金再拿出一部分，以廉租劵形式直接发放给低收入家庭。实行廉租券制度，一是增加低收入家庭的选择，可以寻求较好一点的房屋（或质量或远近或环境）；二是引入竞争机制，促使出租者搞好租赁服务，提高质量，增加项目；三是可将财政资金直接补助低收入家庭，防止补贴现金的弊端（吃、喝、赌等）；四是也可以有效避免廉租房出现“易进难出”的现象，不再发给其廉租劵即可。另外，凡将自有房屋出租给低收入家庭的，政府不仅补给市场租金与廉租租金的差额，而且要给房主一定的税收奖励。政府还要规定，今后凡进行住宅开发，都必须在楼盘中拿出一定比例的房屋（15%~20%），由政府收购，用于廉租房。