“当前，不是要调整房地产的调控政策，而是到了要调整房地产调控思路的时候了。”9月17日，国务院参事陈全生在接受中国房地产报记者专访时说。在他看来，“有房住”不能等同于“有住房”，政府可以保障“人人有房住”，但在社会主义初级阶段，政府保障不了“家家有住房”。调控思路的转变，主要是把行政手段为主的调控，转变为市场为主、行政为辅的调控；把对房屋销售市场的调控，转变为销售市场与租赁市场并重的调控，把对买房的调控，转变为买房和租房并举的调控。他建议，采用“允许买房，限制卖房，奖励租房，闲置罚款”的调控思路。
“房地产投机，买是为了卖；打击房地产投机，不是打击其买，而是打击其卖。”陈全生建议，买房后1年就卖的，与原房价差价的95%，由国家收走；2年卖的，收走差价的85%；3年卖，收走差价的75%；如此，逐年递减。利用增值收益税递减的办法，先严格锁定房地产投机，后狠狠打击。同时，也就释放了自住者的“刚需”。
陈全生表示，既允许人家买，又限制人家卖，还是要给条出路的。这就是要鼓励买房者出租。其租金所得税或全免或减半，若租给低收入家庭，房主还可获其他奖励。这样的好处，一是利用一部分老百姓的钱，给另一部分老百姓解决“有房住”的问题；二是让一部分老百姓合理合法地获得财产性收入，扩大中产阶层；三是使低收入家庭散居、混居于社会之中，避免集中居住引发社会问题。当然，市场也有失灵的时候，买房后，不卖不租也不住的闲置空房，则要实施政府行政干预。建议可借鉴德国住房的法律规定：3年闲置，房产税翻番；5年闲置，政府组织流浪汉入住；闲置7年以上，收为政府所有。
要管商品房和租赁房市场
准确定义保障房
中国房地产报：今年1~8月份，全国70个大中城市的房价均呈上涨态势，特别是北上广深这类大城市的房价涨幅明显。严厉的调控政策下，房价依然全线上涨的主要动因是什么？
陈全生：去年9月份，我曾预测今年房价必大涨。因为，从统计数据上看，去年1月至9月，从供给的指标看，不仅房地产投资、住宅投资的增长在下降，而且土地购置面积、新开工面积、施工面积以及竣工面积都呈下降态势。其中土地购置面积、新开工面积是持续负增长，竣工面积虽然是正增长，但与1月份相比，竟然掉下来30个百分点。而需求的指标，不论是现房销售还是期房销售，1~9月份比1月份上升了20多个百分点。从统计数据分析看，几乎所有供给指标在下降，而销售量却上升，所以，今年的房价非涨不可。
房屋作为一种商品，其价格的升降，根本的决定因素是市场供求关系。总量上的供不应求格局尚未改变，而价格依市场供求关系变化而变化，是不以人的意志为转移的铁律。即使动用行政干预手段，硬性规定房地产商的销售价格，因总量上供不应求，房价依然会在购房者的转手中被抬高，只是差价未被房地产商赚取，而由转手者所得；转手的次数和加价的金额会依供求关系的变化而变化，直至供求基本平衡为止。
中国房地产报：以“限购、限贷”为手段的房地产调控政策备受诟病，问题是房价也陷入了越调越涨的重重矛盾之中。按照“市场管商品房，政府管保障房”的思路进行治理是否可行？
陈全生：调控年年进行，房价却持续上涨。当前，不能再按原有的调控思路进行了，到了调整房地产调控思路的时候了。
“有房住”不能等同于“有住房”。目前政府可以保证“人人有房住”，但保证不了“家家有住房”。“居住需要”与“买房需求”不是一回事，“家家有住房”超越了社会主义初级阶段的实际，实现不了。发达国家的大城市、特大城市租房居住的占40%~70%，如纽约66%，东京57%，伦敦和巴黎为42%。发达国家的人均GDP为3万~4万美元，都实现不了“家家有住房”，我们的人均GDP只有4000~5000美元，怎么可能？
“市场管商品房，政府管保障房”的提法比较大众化、通俗化。细究起来，其既不全面，也不准确。要管两个市场，不仅要管商品房的买卖，还要管租赁房的租赁；既要管商品房市场，也要管租赁房市场；要让买房和租房这两个市场都能发挥作用。另外，要明确政府应该管什么样的保障房。资金充裕的家庭，可以买大房、新房；大房、新房买不起的，可以买小房、旧房；小房、旧房买不起，可以租大房、新房；大房、新房租不起的，可以租小房、旧房；小房、旧房都租不起的，政府提供廉价租金的廉租房；廉租房的租金都交不起的，政府让其免费居住，不能让其流离失所、露宿街头。政府只对租房都租不起的居民提供保障房——廉租房。政府管的保障房，准确地说，是要保障那些连租房都租不起的家庭“有房住”。
中国房地产报：对于转变房地产调控思路，您有哪些具体建议？
陈全生：调控思路的转变最根本的是不能用行政的手段，要强调市场，强调供求关系。以市场的手段为主，以行政的手段为辅。
有三大调控思路需要调整。一是要把注重住房需求的调控转向更多地对住房供给的调控，增加普通商品房供给，最重要的是要大幅增加普通商品房用地供给；二是要把单一对销售市场的调控，转变为销售市场与租赁市场并重，把注重买房的调控，转变为买房与租房并举；三是要把注重新建大量廉租房转向更多地利用现有房屋存量改做廉租房，实行廉租劵制度，促使低收入家庭散居、混居于社会之中。