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专家称我国空置房6800万套 房价将回落难崩盘

海西房产网 发布时间:2013.09.23 来源:第一财经日报

导语:专家认为,房价不可能长期持续上涨。预计两年内房地产价格整体见顶回落,部分城市将出现房地产价格大幅度急剧下降,资产价格泡沫破灭所诱发的金融风险不容低估。我国住房市场刚性需求还会持续增长一段时间,有望保证房地产市场不会出现某些机构所预言的“崩溃或崩盘”。
标签:   空置房  房价

  个别地方政府债务违约须防范

  自2010年始,我国地方政府债务或政府融资平台贷款风险就成为国内外市场持续高度关注的重要金融事件。我们对地方政府债务和融资平台风险的基本判断是:债务规模稳中有升,偿债能力持续下降,尽管风险总体可控,化解需要综合治理。

  地方政府债务总规模大约为16万亿。具体构成是:(1)地方政府融资平台贷款9.7万亿;(2)地方政府发行债券约3万亿(包括城投债未清偿余额、地方国有 企业发行的企业债、中央政府代替地方政府所发债券);(3)信托贷款和委托贷款(所谓政信合作)约2万亿;(4)其他融资渠道借款约1万亿(包括向所谓第 三方融资公司和公务员个人举借的债务)。

  地方政府债务资金投向:60%投向市政基础设施和市政公用设施,20%投向竞争性产业项目,20%投向公益性项目。大约80%地方政府负债具有抵押和质押,相对风险较小,相对可控。20%左右的负债资金投向公益性项目,必须依靠地方政府财政收入偿还,风险相对较高。

  假设有超过三分之一的地方政府债务出现违约、形成银行不良贷款和债务拖欠,会不会演变成“中国式的债务危机”和金融危机呢?笔者认为不会。

  理由是:其一、即使按照最高估计,我国地方债务总额亦不到GDP的50%。2013年年初,国际货币基金组织发布报告,说中国地方政府债务占GDP比例已接 近50%,IMF使用的是宽口径估算数据。市场人士对地方债务规模的最高估计是23万亿,也不到GDP的50%。从国际比较看,负债规模还没有达到危险水 平,尽管已经非常接近。其二、地方政府总体偿债能力还比较强。截至2013年一季度,地方国有企业(包括上市和非上市公司)的股权价值共计约13万亿元。假定地方政府平均拥有40%的股权,股权价值就超过5万亿。此外地方政府还拥有大量土地储备,即使不考虑其他融资渠道,地方政府仍然拥有较强的偿债能力。

  当然,随着财政收入增幅放缓,财政开支刚性上升,个别地方政府可能会出现暂时的支付困难或债务拖欠,需要我们尽早做好预案,防止个别地方政府的债务违约诱发区域性金融动荡或金融危机。

  商业银行有能力抵御风险

  2012年,笔者曾经撰写报告《对我国银行资产质量发展趋势的基本判断和政策建议》,提出一个分析银行资产质量变动趋势的模型。该模型将影响银行资产质量的因素概 括为九大变量。分别是:经济增速趋势;经济体系杠杆比率;社会融资结构(社会融资体系对银行贷款的依赖度);银行资产结构;银行负债结构;银行贷款集中 度;银行业务模式(银行收入是否过度依赖资产证券化、金融市场 交易和衍生金融产品);银行体系对外负债和汇率波动(即汇率波动诱发银行危机的可能性有多大);银行监管模式(包括风险定义和资产充足率监管标准)。综合 分析得出的基本结论是:我国银行资产质量不会出现显著恶化,商业银行体系能够经受经济增速显著放缓的考验,尽管不良贷款总额和不良贷款率会大幅上升,但商 业银行总体不会出现巨额亏损和资本金严重不足。

  首先,2009年来,我国商业银行资 产、负债、收入、利润均显著快速增长,不良贷款额和不良率大幅下降(2012年以来,不良贷款额上升较快,不良率继续维持下降),贷款损失准备和拨备覆盖 率均大幅增加,为应对金融风险奠定了坚实基础。其次,最近几年,我国商业银行业务转型取得进展,资本节约型业务增长较快,非利息收入占比快速上升,商业银 行业务转型增强了抵御金融风险的能力。再次,我国商业银行整体资本充足率超过监管要求,截至2013年二季度末,我国商业银行加权资本充足率为 12.24%,加权平均一级资本充足率为9.85%,超过《商业银行资本管理办法(试行)》的监管要求。

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