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专家称我国空置房6800万套 房价将回落难崩盘

海西房产网 发布时间:2013.09.23 来源:第一财经日报

导语:专家认为,房价不可能长期持续上涨。预计两年内房地产价格整体见顶回落,部分城市将出现房地产价格大幅度急剧下降,资产价格泡沫破灭所诱发的金融风险不容低估。我国住房市场刚性需求还会持续增长一段时间,有望保证房地产市场不会出现某些机构所预言的“崩溃或崩盘”。
标签:   空置房  房价

  负债总规模本身不是问题

  根据央行和银监会数据,截至2012年底我国经济体系负债总规模约为105万亿,与GDP之比约为200%。我们分别从债权人和债务人角度来计算债务总规模。

  从债权人角度计算,我国债务总规模=全部金融机构贷款余额+债权人所持中央政府债券余额+债权人所持地方政府债务余额+债权人所持非金融公司债券余额=72.9万亿+15万亿+16万亿+1万亿=104.9万亿。

  从 债务人角度看,我国债务总规模=非金融公司负债总额+家庭个人负债总额+中央政府负债总额+地方政府负债总额=(非金融企业银行贷款余额+信托贷款+委托 贷款+债务+其他渠道负债)+家庭负债总额+中央政府负债总额+(地方政府融资平台贷款余额+地方政府债券余额+信托公司给地方政府贷款+其 他)=64.4万亿+11万亿+15万亿+16万亿=106.4万亿。债务规模与GDP之比亦大约为200%。

  严格讲,从债权人和债务人角度估算的结果应该绝对相等。然而由于统计口径不同,误差在所难免。

  其他机构的估算与上述计算大体相当。譬如英国《金融时报》对中国债务规模的估算结果是:中国家庭、企业和政府三者债务总额之和与GDP之比从2008年的 130%增长到目前的200%。其中银行贷款和公司债券总额与GDP之比达到150%,影子银行与GDP之比达到50%。经济体系债务总规模与GDP之比 急剧上升主要发生在2008年大规模经济刺激措施之后。

  华盛顿彼特森国际经济研究所估计,截至2012年底,中国家庭债务总额约为15万亿,政府债务总额约为30万亿,非金融公司债务总额约为60万亿,三者之和约为105万亿,与GDP之比为200%。

  结果基本一致:(1)我国负债总规模约为105万亿,与GDP之比为200%。其中非金融公司负债约为64万亿,中央政府负债约为15万亿,地方政府负债约为16万亿,家庭个人负债11万亿。(2)负债总规模剧增主要源自2008年大规模经济刺激措施之后。

  那么,债务规模达到GDP200%以上是否就会爆发金融危机或债务危机?债务危机爆发原因主要有两个:一是债务人偿债能力急剧下降导致大规模违约;二是债务 人偿债能力下降和违约风险上升导致债券收益率大幅上升,债务人无力借新还旧,被迫抛售资产,资产价值大幅缩水,诱发金融危机。

  笔者认为,根据上述两个机制,我国债务与GDP之比超过200%,本身并不会导致系统性金融危机。其一,与世界主要经济体的负债水平相比,我国债务总规模和 债务率不算高。其二,尽管我国家庭债务总额占GDP比重从2003年的16%上升到2012年的31%。占家庭可支配收入之比从2003年的26%上升到 2012年的52%,然而该比例不仅远低于许多发达国家,而且远远低于亚洲其他国家:泰国(近80%)、韩国(76%)和亚洲平均水平(扣除日 本)53%。我国家庭债务绝大部分是住房按揭贷款,按揭贷款首付比例平均超过20%,按揭贷款一直是商业银行质量最好的资产,加上我国居民储蓄非常高(近 44万亿),即使考虑房地产价格下降因素,亦不会出现美国式的“次贷危机”。当然,部分地区和家庭会出现违约、按揭断供和负资产,这是正常现象,不能算系 统性金融危机。

  问题的焦点是非金融企业负债规模和地方政府债务,以下依次进行分析。

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