观点地产新媒体：对于一直以低成本拿地的碧桂园来说，现在是扩张拿地的好时机吗？是否担忧土地成本的上升？总部如何控制下放后的权力，如何执行？

　　莫斌：我们选择哪一些项目和土地，有自己内部的一套固定的模式，但重点是一个原则，就是我们面对的市场是谁，还有利润是能够控制到多少，另外基于快速开发，我们的核心竞争力能否跟发展模式相匹配。基于这三点，我们更多地去选择合适的土地。同时，碧桂园也顺应政府的要求，把可以选择的土地尽量快速开发、快速销售、快速回笼资金，实现保持碧桂园核心竞争力的优势。

　　集团今年一季度买地总价已有50亿元，碧桂园认为今年起三年内都是买地的黄金时期，会积极物色合适买地机会作业务扩张。但是，我们仍然维持严格的把关，每个土地收购必须符合集团既定的回报及资金回笼速度的要求。此外，在买地的同时亦会力求维持健康的现金流及杠杆比率。

　　至于拿地权限的下放，这是我到碧桂园之后一直在致力做的事情。当然，一定是我们区域要具备这种能力，而且比较成熟的时候才做这件事，现在我们已经是全面下放。当然，全面下放并不是说区域就一定有能力独立找到合适的土地，只是在下放的过程中，我们会有指导、监督以及把关。

　　我们有两条标准，一个是我们所有项目和区域，根据土地的性质和集团的成就共享计划去算一算，集团和项目地区能不能达到集团基本的利益。第二，集团有投资管理中心，会作为一个独立的部门专门对土地进行审核和监督，然后提出对这块土地的建议。当然最重要的就是我们每周一晚上有两个小时的商会制度，这个商会就是我们的投资决策委员会，委员会由杨主席当组长，相关的执行董事做组员的一个集体小组，对所有的土地进行商会讨论，然后再内部决策，这种机制也能够快速地对拿地进行决策。到目前为止推行得非常好，所以区域拿地的权限和集团的互动，应该说是非常的有效。

　　今年我们准备推出多个新盘，希望通过这种权限的下放，能够寻找到更多有益于集团发展的土地。

　　观点地产新媒体：碧桂园滨海旅游类型项目采取怎样的销售策略，以后滨海项目是否会成为碧桂园发展的重点方向？

　　莫斌：现在我们有4个滨海项目。一个是惠州的十里银滩，第二个是海南的金沙滩，第三个山东靠近青岛的十里金滩，还有就是马来西亚靠近新加坡的项目。这四个滨海项目现在是捆绑在一起进行联动宣传。全民营销的方式，是我们长期坚持的一种销售策略。同时我们要组成另外一种网络，就是业主网络以及社会网络。当然，我们的营销宣传也会控制在内部的额度范围之内，除了加大对员工的激励以外，最重要的是能够保证我们的产品让业主满意，这是我们销售的方法。

　　对于这种滨海项目，自从十里银滩成功以后，我们总结出了一套完整的经验，我们也希望这种滨海旅游度假项目能成为碧桂园发展的方向之一。当然，是否成为重点的发展方向，还要看有没有合适的地块，有没有合适的地方来支撑这个发展的愿景，我们也在不断地总结，不断地提炼。

　　观点地产新媒体：根据碧桂园自身的定位和策略，在推进“新型城镇化”的大环境下，碧桂园如何适应形势，获取机会？

　　莫斌：城镇化给碧桂园带来的机会大于挑战，尤其是碧桂园在城镇化建设的道路上已经先迈出了一步，就是我们做的很多楼盘的配套和服务设施，包括成熟的管理方式，已经为未来我们在国内发展城镇化的模式打下了基础。所以在城镇化方面，我相信我们会随着国家政策的进一步细化，和当地政府的一些要求进行配合，我们应该会体现出我们的优势，把这个做得很好。

　　观点地产新媒体：在进一步加强调控的背景下，您如何理解“地产新力量”？对您来说，“新力量”指的是什么？

　　莫斌：这个问题仁者见仁智者见智，我们所理解的新力量还是比较传统，即为城镇化提供更多的刚需型产品，为改善性需求提供更多物超所值的五星级的家。