观点地产新媒体：除了北京以外，还有很多城市也出现了价格持续上涨的情况，您怎么看？

　　林倩：价格我是这样看的，价格是供需关系决定的，当然这和交易量也有关系，如果需求没有大幅度降低，供给又减少，它的价格就不容易下去。

　　因为调控更加收紧了，所以交易量减少了。交易量为什么减少，并不是买房的需求大幅降低而产生的交易量的下滑，这是两边都下滑，卖房的人也不想卖了。

　　比如说北京新出台的细则中有一个比较引入关注的是北京的单身户籍从过去可以持有两套，现在只能持有一套了。它就会重演当初政策出来的状况，如果你是一个北京户籍单身的人，你现在手上有三套房，本来你过去可以持有两套，现在你只能持有一套了，我想请教你，你会把手上的任何一套房拿出去卖掉吗？不会，因为你卖掉了就买不了。

　　市场上现在有一部分成交是换购的，我把手上的这套房卖掉再买一套房，但是这只限于京籍户籍两套房，和外籍户籍一套房的人，你可以通过换购的方式把手上的房子卖掉。但是如果是京籍户籍三套房以上，外地户籍两套房以上的人你不会这么做，因为你得卖掉两套以上才能换一套进来。

　　所以，在这样的情况下自然会造成房源量，供应量的不足。当然你的需求量因为调控被控制住了，但是控制住的比例和房源下降的比例基本相当，甚至还不如房源下降的比例，因此房价就不容易下来。所以，他这个不是完全由一套交易量来决定，他还受到供需状况的影响。

　　观点地产新媒体：如果政府想进一步控制房地产楼市价格，可能会采取什么手段？

　　林倩：大家都在讨论的是房产税，提高持有成本，其实提高持有成本是一件困难的事情。困难本身不在政策本身，而在于落地本身。

　　20%的差额个税在北京造成了实质购房成本的增加，对购房人而言会增加购房成本。造成的作用是，即便他今天买的是免税房，业主的开价也会提高，因为业主会把自己的利益最大化。

　　同样小区，同样户型的，你买要交所得税的房子，你的成本是房价350万加上税50万，总成本是400万元，而免税房业主会觉得，我卖375万元不为过，所以他坐地就涨了25万元。所以不管怎么样，它反而是让购房者的购买成本增加了。

　　所以，在这样的情况下，如果房产税的规划再有什么闪失，它很可能又变成持有税。房产税要确保持有房产的人每年按时缴纳，如果不缴，到交易的时候一下子扔给买房者，让买方缴，这样又变相令房价实质成本提高。相信这些不是政府乐意见到的。虽然理论上来说把持有成本提高可以让一些多套房的人把手上多余闲置房释放出来。但是我觉得难度不低，因为如果配套做不好，只是再一次提高实质购房成本。

　　另一方面，台湾已经推行房产税几十年，房产税已经成为房产持有成本的一部分，但也没看到有了房产税后台湾放假就不涨的情况，这还是供需关系的原因。所以，真要控制房价，还是先解决最底层的住房需求。一方面，政府建公租房，一方面，一些空置房能释放出来就可以解决住房问题。

　　以北京为例，它是整体供需不足，虽说整个北京有600万套房，平均一套房两居室，一共约有居室1200万个，但北京光常住人口就2000多万人，还有那些没有列入统计的但实际上住在北京讨生活的人。这就意味着本身北京的结构已经失衡了。所以，政府应该要解决的不只是建公租房，把这些空置房想办法挤出来，另一方面要做的是想办法把一些土地资源释放出来，比如小产权房、商产房。

　　我们都很羡慕德国和欧洲的住房体系，房价和房租都不让涨。但是我们都忽略了，它租金不能上涨主要的原因不是法律规定，而是他们人口没这么多。其次，政府在租房的供应上花了大量的力气，不是靠把民间多套房挤出来的方法，而是结合民间的力量兴建大量的租赁住宅来满足需求。

　　公租房不能只是挖了个坑让你们有地方住就了事了，而是要把公租房精致化，把民间的力量吸引进去，把公租房变成一个市场化的产品，这样公租房才能越便宜又好，让那些年轻人先租着住，这才能解决比较长期的问题。

　　观点地产新媒体：对于下半年的走势和房价大家都非常关注，您有什么样的预期和判断？

　　林倩：以北京市二手房市场状况来讲，我觉得到六月下旬北京国五条细则的适应期已经结束了。如果适应期结束了，市场没有新的针对性政策出来，我觉得大概北京的交易量会维持在万套以下。

　　但是，市场接下来会有一个变数，比方说贷款，贷款如果持续收紧或者升级就会产生变数，可能对市场的交易量又会有一些程度的影响，这个是整体经济环境的变化。但是，如果撇开这些突发的状况和环境因素，政府不出台其他政策，我觉得北京二手房市场在万套左右波动的可能性，甚至8千套到一万套之间波动的可能性比较大。

　　如果没有意外状况房价还是会维持一个比较稳定的上涨，但是涨幅不是太大，我认为下半年的涨幅也许在5%左右。