一、二线城市群雄争霸，市场饱和，调控频频之下难有完卵。三四线城市远离核心视线，政本位背景下，政府推动的大规模商业地产开发热潮，把大小开发商一网打尽。城镇化、核心城市的白热化竞争，也让越来越多的开发企业走上“农村包围城市”的道路。

　　截止2013年，商业地产标杆万达，在三四线城市有16个城市综合体在建，世茂有10个商业项目布局在三四线城市，宝龙更是以三四线城市为开发战略主战场。据国内相关研究机构推算，整个三线以下（含三线）市场，百货容量约4千亿元。且在2011年到2013年这三年间，三四线城市增长了10多倍，与此同时，一二线城市购物中心数量仅增长2.4倍。

　　所谓外行看热闹，看似一片商业蓝海的三四线城市，其商业地产却存在同质化井喷、招商困境、消费乏力等困境。

　　一般县级市，市区人口10-30万之间的，其在建和规划综合体绝大多数超过几十万平米，早已超过人均1平米的配比。比如万达进入的**市，现有3万以上的购物中心已达3个，体量约15万，包含有超市、百货等业态；在售城市综合体2个，总体量52万平米，规划有星级酒店、甲级写字楼、SOHO、影院、大型超市。并且规划在3至5年，总投资近200亿，完成30个棚户区改造，首批第一轮启动的7个棚户区改造项目预计总投资约人民币90亿元，这其中有大量规划的综合体项目。且多数办公还停留在商住楼或底商的情况下，政府指示某些项目修建超高层甲级写字楼，且不问是否有产业支撑。

　　市场规模化和同质化的结果，就是竞争白热化，首先就是招商困境。

　　新建的地级市购物中心，一般仿照区域中心城市做法，以超市、影院为主力店进行概念炒作。一般集中商业的体量，除过超市占据的1.2-2万平米，仍有2-4万平米体量需要其他业态填充。再减去常规业态，影院、KTV、美食街、大型中餐、电器分割1--2万平米左右之外，其余1—2万平米的体量，不管是招商，还是自组自营，始终无法绕开百货。因物流配送、管控成本、区域经济不支撑、百货二次招商的时候多数合作品牌不愿进驻，都是招商知名百货所遇到的困境。