现存项目市场消化需十年
“在塘沽的很多出租车司机一听要去响螺湾，真是不愿意拉活儿。有一次我要去响螺湾，一上车出租车司机师傅就说不去，说那地方去一趟得空着车回来，路上没人，还要交过桥费，不划算。”王婧告诉记者。
记者在响螺湾也发现，尽管是白天，却很难见到行人，路上的汽车也很少。建设已六年之久的响螺湾商务区已现“空城”迹象。
“在行政因素影响太过严重，但同时不具有详细的指导规划的影响下，近两三年的时间内，出现停盘，封盘的现象开始趋多。”一位不愿具名的业内专家表示，如果要通过市场来消化这些存货，最少10年以上。
金海湾房地产一位不愿具名的销售人员告诉记者，2012年2月，响螺湾区域内的写字楼成交仅584平方米，酒店式公寓成交仅298平方米。以此推算，2012年，响螺湾区域写字楼和酒店式公寓总成交不会超过2万平方米，最高也不会超过3万平方米。
而目前响锣湾商务区已开工建设39个项目，共计48栋楼宇，其规划总建筑面积达到340万平方米。以此推算，目前市场要消化完响螺湾商务区的项目存量，10年还是一个很乐观的数据。
而据世邦魏理仕发布的2012年第一季度物业市场报告，未来两年中国二线城市写字楼市场的供应量将大幅增加，其中天津的写字楼市场消化周期达到60年。而这一周期的推断则是根据2012年第一季度到2014年的总存量除以过去16个季度平均吸纳量而得到的。
而供应压力在今后还将呈现持续放大的趋势。据世邦魏理仕的统计显示，在未来两年内天津写字楼市场的总存量将超过500万平方米，而滨海新区的响螺湾、于家堡及泰达MSD三大区域供应更是惊人，预计2014年新区将有480万~540万平方米的写字楼供应。
“按照响螺湾的规划设想，将在10年内全部建成，而目前的情况是不到5年全部项目即已开工，短期内大量商务项目投入市场将对基础设施、市场需求容量、居住与商业配套带来极大的考验。”一位不愿透露姓名的地产商告诉记者。
据了解，目前在响螺湾商务区，其产品基本上都是商务酒店、写字楼、公寓，没有纯住宅的产品。天津中原地产投资顾问部投资分析经理焦仲伟就此指出，而且每个项目的体量都比较大，供应量严重过剩，将直接导致诸多项目在开发、销售过程中遇到阻力。因此，开发商的投资力度也将会逐渐减弱，进而出现停工、封盘的现象。
商务部中国企业走出去研究中心顾问经济学家吴东华表示，根据响螺湾商务区目前1平方多公里范围内在建39个商务项目，总建筑面积达到340万平方米的规划，目前的承载量已然超过了多数世界级城市中央商务区的建设规模，达到了已经建设20多年的上海小陆家嘴商务区三分之二的规模。
国资推动的商务区
业内专家分析认为，响螺湾商务区之所以人气不旺，除了近年来受国家对房地产调控的大环境影响等因素影响外，一个十分重要的因素便是其基础设施配套不足、环境不好。
据了解，响螺湾在公共基础事业和服务配套设施以及近年来愈发重要的软环境等方面所做的工作太少。“希望不要演变成北方最大的‘鬼城’。”来自江浙一带的投资客肖一然这样说道。
国家发改委国土开发与地区经济研究所所长肖金成告诉记者：“光盖楼不行，没有商业，没有学校，没有医院，没有配套就会变成空城。”
2006年，天津市在响螺湾1.7平方公里的区域内，计划将34个地块分配给25个省市和9个中央级企业，给他们做企业驻天津滨海新区的办事处、宾馆酒店、公寓、商业等建筑群。然后，利用这些具有政府背景的企业成为招商团，与于家堡金融区形成功能互补。
据在响螺湾投资项目的某房地产企业相关人士介绍，早在三四年前，刚开始拿地的时候，政府的开发决心很大，鼓励开发商进入，优惠政策也很多。
“听说那会儿滨海新区的投资很热，尤其是很多来自江浙一带的南方投资者都将滨海新区当成上海的浦东，生怕赶不上赚钱的机会。让人意料不到的是，等各个开发商‘瓜分’完滨海新区的地块儿，开始轰轰烈烈地盖房子时，才发现滨海新区并不是想象中的那么完美。尤其是新区的交通、餐饮、服务等配套设施根本跟不上新区的建设速度。”刚刚在滨海新区投资了的山西投资商段庆海对本报记者说道。
根据相关信息显示，滨海新区共有五星级酒店7家，占了整个天津市五星级酒店的半壁江山。而在今年，滨海新区五星级酒店的“版图”还将继续扩大。但在记者走访滨海新区的数日中发现，偌大的区域竟然没有一家餐厅。
配套不足仅仅是响螺湾问题的一方面，政府过度主导，也被认为是目前响螺湾出现问题的一个原因。在响螺湾投资已有4年的老崔告诉本报记者，响螺湾本身的定位是中央商务区，但却没有详细规划来引导企业。很多企业在决定投资后，对于做哪类投资，什么样的投资，分几步投资等，都没有一个具体的说明及指引。
“也正因为开始时没有一个详细的规划，所以，响螺湾只是在最初的招商时，以其强大的宣传吸引了一批具有国资背景的资金投入商，而不是严格意义上真正的投资商。”老崔说道。