地产业务的利润诱惑
兰德咨询总裁宋延庆告诉《每日经济新闻》记者，主业非房地产的央企分为两类：一类是主业净利润高于房地产的企业，另一类则是主业利润微薄的企业。前者由于主业利润丰厚，选择购买土地仅仅是想为员工造福利房，能源类企业是其中的代表；后者由于主业利润微薄，更希望留在房地产
领域获取较好的业绩。
宋延庆说，房地产行业平均净资产收益率在10%~20%，与民企开发商相比，不少央企有着大量的自有土地，低廉的土地成本无疑将抬高房地产项目的毛利率，进而推高企业的净资产收益率。而后者恰恰是国资委考察央企的重要指标之一。
“这其中共同之处则在于，之前这些央企的土地都为划拨用地，基本上也都是以工业用地为主，在后续城市扩张的进程中，位置较好的土地通过改变用地性质走向市场。”上述分析人士告诉记者，这些土地一般都是在集团系统名下，都希望通过自行开发获得更多利润。
对于大部分企业来说，这样的优质资源，他们并不会心甘情愿地拱手相让。如果再与公司的业绩挂钩，谁又愿意将良好的业绩与别人分享呢？
不光是中国远洋[简介最新动态]，对于大部分央企来说，地产业务对于集团的业绩贡献都有不可小觑的作用。根据恒天集团公布的数据显示，截至2011年末，集团总资产为434.63亿元，营业收入为306.46亿元，利润总额为16.91亿元。
然而这个曾以纺织、机械为主业的央企，受到纺织业大环境的影响，利润率一直在下降。而在《中国恒天集团有限公司2012年度第一期中期票据募集说明书》中则提到，公司无形资产逐年增长，在2011年末达到23.47亿元，在总资产中占比5.40%。公司无形资产的主要构成是土地使用权，2011年年末土地使用权占无形资产比重达92.02%。
除了可观的利润，现有的会计处理准则，也是导致央企迟迟不愿意退房的原因之一。
作为各地招商[简介最新动态]部门青睐的引资对象，央企总是有获得廉价土地的机会。如果不将获得的土地用于房地产开发，而是自用，不仅有浪费经营资源之嫌，还有可能影响到公司的账面利润。
“假设购买土地建房自用，按照目前的会计处理办法，房屋需要摊销折旧费用，土地则需要摊销土地使用权，每年的账面利润都将因此减少。但如果把取得土地，用于房地产开发或者用作为投资性房地产，则完全不需要摊销费用。”一位出自央企的财务人士告诉《每日经济新闻》记者，开发和自用两种不同的土地利用方式，将决定央企账面利润的巨大差异。
“如果建了办公楼自用，则公司需要承担很高的折旧和土地使用权摊销费用。但如果开发房地产出租或者销售给集团旗下的公司，则这一部分租金和销售收入，能计入到集团当年的营业收入中，产生可观的利润。”上述财务人士说。
这位财务人士因此认为，除非国资委在考核各企业业绩时，排除来自于房地产的业务收入，否则“退房令”很难真正实施。而按照现在的国情，要在央企的业绩中，完全去掉房地产收入，又很难做到。
●获准从事房地产业务的央企
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