作为一位重仓房地产板块的基金经理，王海十分关注国家的调控政策方向，但他倾向于从大的市场逻辑中寻找国家对房地产市场的态度，而不是关注一时的具体政策。自去年开始，他就通过公开资料关注新总理对市场的态度，甚至仔细学习了李克强当年的博士论文。

　　“市场过分关注政府具体政策措施。”他直言，虽然自己也关注房地产政策，但关注的角度却与市场不同。“任何个人都无法预测下一步具体政策什么时候出台，具体出台什么内容，我更在意经济的大趋向如何，以及在大经济背景下房地产政策取向会如何。”

　　在他看来，需要明确的是，在任何大国经济体中，房地产都发挥着实质意义上的龙头支柱性产业作用。在中国，2012年商品房销售额在6.4万亿左右，占中国GDP的比重百分之十几；如果算全口径，把保障房、工业厂房、农村自建房等都算上，销售额超过10万亿，占GDP的份额超过20%。这意味着假如房地产业发展迟缓，没有任何产业能对冲其对经济的影响。

　　从我国经济平稳健康发展的大趋势出发，王海认为，短期内寻找一个可以替代房地产的行业并不现实，理想的模式是房地产业进行正确的政策转型。“走差别化、市场化、制度化发展的道路，没有第二道路可以选择。”王海表示。

　　他坦言，自己并不做特别短期的判断，他关注的是投资标的企业盈利状况以及未来三年的盈利趋势。政府对各个主要产业都有相关产业发展政策，投资必须关心当前以及未来的盈利趋势。“对于我们而言，政策可能没有办法预测，但盈利可以去分析。只要明了大的趋势背景，将研究工作做扎实，企业当前及未来一段时间的盈利趋势是可以把握的。”

　　因此，他提出，针对第二个误区，正确的行动是，盯住企业盈利趋势，而不是去臆想政策。

　　房价不应是所有人关注的焦点

　　说到房地产，除了政策外，最引发关注的焦点问题无非是房价，无论是过去的市场波动还是政府的措施，均跟房价涨跌密切关联。王海表示，这种现象的产生是由于过去“价格上涨—舆论压力—政策打压—股价下跌”以及“价格下跌—经济过冷担忧—政策鼓励-股价上涨”这种循环反馈链条所导致的。在较长时期内，这种“条件反射”式的互动结果不断强化，以至于今天，投资者思维已经被固化。

　　通过过去一年多的观察，王海认为，目前值得注意的是，新一届政府从不谈房价，而是反复强调要大力建设保障房，同时强调要将“闲不住的手”换为“市场的手”等。他认为，目前国民经济的主要产业中，“闲不住的手”集中体现在房地产市场中，诸如：限购、限价、限融资、限利、限售、限地价、限贷等。

　　王海认为，在市场化、差别化、制度化的趋势方向下，可以展望不远的未来，政府只管且管好该管的东西，对于本来应该由市场决定的会交还给市场。新的信号使他坚信，政府可以从容地实行房地产市场的根本制度性建设，而不被短期价格问题所捆绑。对投资者而言，就意味着过去所形成的“房价—股价”的条件反射不再存在，更有必要关注盈利及其趋势，而非政策臆想。

　　去年年底，王海就判断，今年年初可能是房地产股相对较差阶段，对于此前的调整他也有预料，但在其投资逻辑中，依旧认为地产股未来将会越来越好。他认为，两会期间的调控预期或负面效应最明显，国五条对于短期市场利空，更主要体现在市场情绪方面，而仔细分析国五条的具体政策，他寻找到市场忽略的信息，那就是“对于供过于求的城市，地方政府要采取积极有效措施，稳定房地产市场。”在他看来，这已经很明显体现出政府调控的差别化思路。

　　“只要调控政策大方向是按照市场化、差别化以及制度化路径进行，房地产投资的逻辑就没有理由改变。A股市场中，什么行业目前不存在产能过剩现象？什么行业不存在融资泛滥现象？什么行业已完成国际估值体系接轨？”三个问题的回答，依旧指向他所钟情的房地产行业。“如果投资者是寻找真正的成长股，万科、保利、荣盛等均拥有持续8年以上的年度复合增长率在30%以上的业绩历史表现，且未来至少三年或仍将持续快速成长，A股中能够与他们比肩的优秀成长公司实在是少。”王海说。