中欧中小盘基金基金经理王海：五年内过半房地产企业可能被淘汰出局

　　未来3-5年内，可能有超过一半以上的房地产企业会被迫退出市场。在美国城镇化期间，房地产龙头企业的市场份额可以超过10%，而万科的市场份额目前刚超过2%，市场集中度提升趋势才刚刚开始。

　　对应房地产股票的基本投资逻辑是，在看好市场份额集中的大背景下，一二线龙头公司盈利能力和盈利水平正处于持续提升过程。

　　只要调控政策大方向是按照市场化、差别化以及制度化路径进行，房地产股投资的逻辑就没有理由改变。

　　如果投资者是寻找真正的成长股，万科等地产龙头均拥有持续8年的年度复合增长率在30%以上的历史表现，且未来至少三年仍将持续快速成长，A股中能与之比肩的优秀成长公司很少。

　　中欧中小盘基金经理王海，目前似乎已被市场定义为房地产投资的多头，一年多以来重仓地产股，给他带来收益的同时，也使他在房地产板块调整中成为舆论目标。这位近两年凭借房地产股一战成名的基金经理，对房地产板块及整个市场的投资有其自身逻辑。

　　王海表示，2012年其对房地产板块的投资，是出于防守而非进攻的角度，重仓龙头企业，为其获得了较大收益。2013年一季度，房地产板块波动引发其进一步深入思考，他提出资本市场对房地产的理解存在三大误区。

　　国内房地产只是局部火热

　　国五条细则出台之前，一线城市二手房交易井喷，房价再次上涨，在王海看来，中国的房地产市场并非如表面呈现的这般火热。

　　中国作为一个二元甚至三元经济结构体，发展不均衡决定目前呈现的地产销售火爆仅停留在北上广深四个一线城市。春节回家期间，王海沿途看到众多三线或是四线城市有大片待售新房，房价也处于均衡位置没有上涨。

　　同时，投资人士说起地产公司就想到以“招保万金”为代表的一二线龙头。王海认为，差别化的调控措施有利于房地产市场的竞争，从过去“小而散”局面转变为“大而集中”的新格局，同时龙头企业的经营策略方向正确，龙头公司普遍销售火爆、大举拿地、预收账款、业绩都很好。

　　“但这并不能推而广之，认为所有房地产企业的经营状况都不错。”王海认为，截至2012年，国内有超过1万家的房地产公司，这个数量与任何国家在快速城市化进程中的历史数据相比都太多。2010年以来，对房地产市场中80%以上的企业而言，经营环境非常恶劣。

　　他预计，未来3-5年内，可能有超过一半以上的公司会被迫退出市场。在美国城镇化期间，房地产龙头企业的市场份额可以超过10%，而万科的市场份额目前刚超过2%，市场集中度提升趋势才开始。对应房地产股的基本投资逻辑，是看好市场份额集中的大背景下，一二线龙头公司盈利能力和盈利水平的持续提升过程。

　　因此，面对当前少数城市成交火热的局面，王海认为，国内房地产市场整体上将面临市场趋冷的严峻挑战，北上广深的局部火热现象难以扩展为全国现象。