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“国五条”让楼市成交短期爆棚 后期全面受压
海西房产网
发布时间：2013.03.14
来源：东方早报
导语：众多专家坦言，短期内，市场‘赶末班车’的心理将造成二手房市场异常活跃，但待地方细则正式出台实施后，市场或将进入长期的冷淡行情。事实上，新一轮调控下的房地产行业，无论对开发商还是购房者而言，都是一个危机共存的市场。
汉宇地产新房监测数据显示，2月份，别墅市场成交套数为286套，占全市商品住宅成交总量比重仅为6.56%。
“此波政策，将冲击到改善型产品，尤其是别墅市场。”汉宇地产市场研究部分析师张颀告诉记者，多个原因导致近期别墅市场持续处于不佳表现状态。其一，长期限购，一部分实力买家被拒之门外，有购房资格的改善型需求显著缩量；其二，“限墅令”出台后，类别墅产品应运而生，一度成为市场成交热点。但目前类别墅逐步向外围发展，项目所处地理位置较偏，中心城区的大平层产品开始进入人们视野，并成功分流别墅市场中潜在需求。加之本轮调控对中高端产品的影响，未来，别墅市场前景堪忧。
“个人认为外围的刚需二手房将受到最大的影响。”陆骑麟认为，外围区域的楼盘房主挂牌价几乎都是到手价，大量的税收必将转嫁给下家，从而推高房价。
与此同时，同区域的一手房和二手房价格如果差距不大，那么将促使二手房买家分流至新房市场。目前，外围区域以刚需购房者为主，其对价格的敏感度较高，未来成交会变得异常艰难。
业内研究总监薛建雄告诉记者，此次国务院出台的是框架性、方向性的政策。各地将根据自身的房地产市场运行情况和管理条件出台相适应的政策。上海作为本轮楼市领先回暖的一线城市，房价回涨比较明显。另外，作为全国最早执行房屋交易估价和第一批试点房产税的城市，市场管理的基础最成熟，管理层的要求有必要也有条件在上海获得实施。所以可以肯定的是，上海将出台的细则会比其他地区都全面。
市场对政策过度解读
“国五条”发布之前，各大上市房企公布的1月销售业绩均表现不错。公开信息显示，远洋地产1月销售39.5个亿，同比上升12.85倍，涨幅最高。其他标杆房企同样有不同程度业绩上涨，融创中国的1月业绩同比增长9.20倍、碧桂园同比增长6.34倍、华润置地6.25倍，行业龙头万科的1月销售业绩，同比也大增56.31%。
而就在3月4日“国五条”细则公布后的第一个交易日，招保万金等49只非ST房地产股跌停，板块跌幅达7.67%，拖累沪指单日下跌3.65%，为2010年11月12日以来最大跌幅。
业内研究中心评论员马祺指出，业绩和股价的严重背离，反映了市场对“国五条”的过度解读。细则中对房价影响最大的莫过于对差价所得征税20%，但这条消息对二手房市场影响更大，作为以新盘开发为主的上市房企，短期内的影响并不明显。
证券分析人士指出，调控的目标是促进房地产市场平稳发展，楼市在总体上不会受到太大影响，因此相应的地产板块长期来看也不会受到过度影响，地产板块的下跌不失为回归合理估值的过程。城镇化为地产行业保驾护航，因此总体上来看，地产股很快就能走出跌势。
事实上，众多房企的大佬表示，新一轮调控或许是新一轮的机会。
万科集团董事会秘书谭华杰在2012年度业绩投资者交流会上表示，“国五条”重申了有关部门对调控的决心，而且更坚定了万科对调控长期性的看法。万科始终相信房地产调控是一个长期性的任务，调控目标是让行业有健康发展的可能性，让更多普通人有房子住。面对“国五条”，公司的策略将一如既往，继续为普通人盖好房子。
阳光城集团总裁陈凯指出，调控对于中小型房企反而是一种机会。在调控成为常态的市场中，市场对专业化程度的要求越来越高，这对于拥有核心竞争力的中小型企业而言是一个发展壮大的好机会。
中海主席孔庆平也曾公开向媒体表示，对中海而言今年内地楼市机会大于挑战，因政策不放松，故相信市场表现与过去一段时间相仿，公司将尽量争取销售收益有两位数增长。