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“国五条”让楼市成交短期爆棚 后期全面受压
海西房产网
发布时间：2013.03.14
来源：东方早报
导语：众多专家坦言，短期内，市场‘赶末班车’的心理将造成二手房市场异常活跃，但待地方细则正式出台实施后，市场或将进入长期的冷淡行情。事实上，新一轮调控下的房地产行业，无论对开发商还是购房者而言，都是一个危机共存的市场。
3月1日晚，‘国五条’细则出台，市场反应强烈，地产股首当其冲，应声暴跌，多地房产交易中心通宵为前来办理二手房交易的市民开放。政策对市场的冲击力可见一斑。
众多专家坦言，短期内，市场‘赶末班车’的心理将造成二手房市场异常活跃，但待地方细则正式出台实施后，市场或将进入长期的冷淡行情。事实上，新一轮调控下的房地产行业，无论对开发商还是购房者而言，都是一个危机共存的市场。
成交短期爆棚
3月1日，国务院办公厅下发了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》。作为对2月20日国务院常务会议出台的新“国五条”的细化和补充，通知主要涉及了房价的控制目标、限购政策的执行、二手房个税征收、土地供应管理以及市场监管等方面。
“‘国五条’细则刚出台，20%个税的冲击力最大，一时间购房者的恐慌心理蔓延，造成了连续一周各区县交易中心爆棚。尤其是二手房交易，签订合同的加急过户，敲定房源的加速成交，整个市场目前显得相当激进。”业内数据监控中心分析师夏俊卿对记者表示。
“政策短期内可能对中介企业起到利好的作用，因为大量的购房者和房主为了避免这部分税收的支出，加快交易步伐，带动成交量的飙升。但是，如果后期政策严格执行的话，二手房市场极有可能出现长时间的冷冻。”德佑地产研究主任陆骑麟表示，在2010年12月和2011年1月的上海楼市也出现了类似的情况，当时房产税即将出台的信息盛传，直接带动成交的火爆，而房产税和调控政策同时出台之后，上海楼市经历了一年多的市场冷清行情。因此我们不能被短暂的楼市火爆行情所迷惑，后期，尤其是二手房市场的冷淡将会不可避免。
对比二手房市场的冲动，新房市场整体反应相对平稳得多。
业内在新政出台后独家调查沪上53个热点项目发现，开发商对未来市场并未出现恐慌心理，相反地，近日各大售楼处来电来访量明显上升，让他们对未来数月的市场依然看好。对开发商来说，执行细则出台之前反而是一个抢占市场的有利时机。
与此同时，调查数据还显示，新政后有近四成售楼处人流增加，购房者有50%以上仍然维持原有购房计划。在针对刚需购房者的调查中，有28%购房者表示置业意向从二手房转向新房；逾六成受访者表示最快会在今年上半年出手置业。
“对于首改需求来说，选择一个能满足15-20年生活需求一步到位的房子，将来才能规避再次置换的重税风险。”夏俊卿认为，本轮政策短期内对新房市场的冲击不会很明显，在连续5个月供应远远低于成交的行情下，短期内，新房还将保持良好的成交势头。
后期全面受压
“本轮调控，如果地方政府严格按国务院的政策精神执行的话，个人认为商品住房市场将全面受压。”锦和投资集团品牌总监沙立松对记者表示，政策细则严格执行后，整个商品住房市场需求会受到不同程度的影响，其中中高端住宅影响尤其大，市郊的改善类需求产品再度受到重创。此外，与前几次调控不同，未来，刚需产品也将因地方贯彻细则精神同步受到影响。
据记者调查，去年底开始，刚需之外的商品房市场全线活跃，改善型需求呈现逐步活跃的趋势，投资投机性需求也有所抬头，成交量放大一度让市场大呼春天来了。但政策再度加码将这些需求重新打入“冷宫”，刚需之外的改善型需求受到抑制，投资投机需求也再度被遏制。
“本轮调控维持了政府一直以来抑制投资需求的态度，对于中高端项目以及大户型产品会带来一定的影响。从区域上看，一些传统别墅区域板块受创最大。”同策咨询研究中心资深分析师许之静对记者表示。