新闻分析

　　2013年房地产以“稳”为主

　　政策：调控方向不变力度不减

　　2011年3月份，济南市人民政府下发《关于进一步贯彻落实房地产调控政策促进房地产市场平稳健康发展的通知》，济南正式开始实施限购政策，并延续至今。

　　2013年1月18日，国家住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹在本报举办的房产论坛上表示，2013年全年房地产政策环境是：方向不变，力度不减。若今年部分城市出现房价非理性上涨，则极有可能引来更为严厉的宏观调控。

　　尽管2012年末市场有所回升，但是秦虹认为，2013年房地产市场大幅反弹的可能性不大。就宏观政策和外部经济环境看，2013年房地产市场会有波动，但仍有希望以“稳”为主。

　　去年12月28日召开的全省住房城乡建设工作会议明确，2013年我省要认真执行国家房地产市场调控政策，抑制投资投机性需求。

　　此次会议还首次确定，2013年将建立健全个人住房信息异地有条件查询制度，使调控政策更加完善，有效防止异地炒房。

　　库存：上半年楼市供应相对较紧

　　秦虹表示，从全国数据分析来看，从2009年起，连续3年，在建商品房施工面积的增速高于销售面积增速约10%。目前全国总体处于消化库存阶段。据测算，未来10年每年保持2%至3%的增长就可以满足住房需求的增长。

　　具体到济南，世联怡高统计数据显示，截至2012年11月，济南商品住宅可售面积142万平方米，去化时间低于3.4个月。该数据表明，济南与全国形势不尽相同，2013年上半年济南楼市供应上相对来说比较紧张。今年上半年房价上涨不无可能。

　　山东大学经济学院教授李铁岗认为，楼市本身就是一个存在机构性矛盾的市场，目前大部分城市都存在过度需求和过度供应并存的现象。

　　走势：城市和房企将延续结构分化

　　国家统计局数据显示，房价上涨和下跌的城市开始分化。由于大批人流向一二线城市靠拢，三四线城市出现缺乏持续刚性需求的现象。据秦虹介绍，不少三四线城市规定两三年内不再出售住宅用地。济南作为吸收外来务工人群的中心城市，楼市发展仍有较大空间。

　　2013年楼市分化仍将持续。不仅城市将延续分化格局，房企也将继续分化，延续大者越大、恒者恒强的局面。品牌美誉度好、专业化能力强的企业，就能走得更快，这是不能不面对的现实。

　　2012年，万科以“曲线”方式进驻济南，至此全国各大标杆房企已齐聚济南。业内人士分析认为，相比全国性强势房企，济南本土房企也有自己的优势，可采取多种灵活形式，重新规划市场走向。

　　投资：投资非住宅房产关键要看运营商

　　秦虹认为，过去两年，中国房地产市场中非住宅市场表现较好，在投资增速、在建面积增速、新开工面积增速，甚至销售增速方面都好于住宅。但非住宅市场总量较小，前期供应较大，市场消化难度更大。预计2013年住宅市场的销售、投资增速将会好于非住宅。

　　那在济南投资非住宅地产风险如何？山东大学经济学院教授李铁岗和济南房产评论人士赵鲁梁均认为，济南非住宅地产有较大发展潜力。

　　李铁岗表示，投资非商业地产关键看运营商的运营技巧。由于存在劣质运营商“照猫画虎”、专业运营公司不多、成功运营案例不多等原因，济南非住宅地产发展并不成熟。近几年，济南商业地产建设量不断增加，房子建好的同时，投资商抓住有技巧的专业运营商是投资获利的必备条件。