Trend 4

　　房地产金融将从单一依赖信贷资金继续转向社会融资规模的不断扩大，而政府对房地产金融的监管也将从“增量监管”进入“存量监管”。

　　2012年底，中国的M2接近100万亿，GDP接近50万亿，M2与GDP之比高达200%。巨大的货币供应带来两个看似矛盾的怪象：一是市场中货币流动性持续过剩；二是实体民营企业持续资金饥渴。前者反映出资金增量供应过剩的现象，后者反映出资金存量管理低效的现象。

　　在此背景下，市场规律必然发力，金融创新不可避免。过去，企业的资金来源主要是银行信贷，基本上是一棵树上吊死，但到今天中国企业融资方式已发生重大转变。这一变化直接导致以银行信贷为主要统计口径的广义货币M2已越来越缺乏解释中国经济的能力，只有转向包括更广义货币供应的M3甚至M4才能更好地解释中国经济。以直接融资为主的金融创新得到了政府的肯定和鼓励，就在刚刚闭幕的中央经济工作会议上，中央再次明确提出“适当扩大社会融资总规模”。社会融资总规模的扩大，具体到房企融资，最直接的变化就是房地产信托和房地产基金的快速崛起。

　　所以，从房地产金融的角度看，未来社会融资总规模的占比还将不断上升，而金融监管的大趋势是，政府金融监管机构对传统惯有的银行间接融资渠道的监管力度将弱化，而对信托和基金等直接融资渠道的监管将强化。资金增量与资金存量相比较，政府对资金增量的管理相对简单，可控性也相对较大，完全可以通过存量准备金率和新增信贷量来加以控制，但政府如何有效地管理和疏导资金存量则明显更加需要管理艺术。

　　Trend 5

　　住宅市场的属性将从“商品时代”转为“商品时代”与“产品时代”并重。

　　过去十多年中国的房地产市场基本上是“开发商拿地就赚钱，购房人买房就赚钱，地方政府卖地就赚钱”，但未来这种所有参与者都赚钱的时代将一去不复返。而且，未来房地产自身的行业细分将越来越细，住宅市场、写字楼市场、商业市场的各自属性也越来越明确。住宅产品原本只具备消费属性，但在过去十多年由于投资品的稀缺，其投资属性甚至于投机属性彰显，所以才出现“全民炒房”的畸形市场，甚至出现了“博傻现象”。那时的房地产仍处于“商品时代”，但随着市场不断发展，住宅去投资化的趋势已不可逆转。

　　未来趋势，住宅房地产不可能完全摆脱商品属性，但无疑会日益回归其产品属性，中国房地产也将从疯狂的“商品时代”转为“商品时代”与“产品时代”并重。笔者注意到，为了更好地迎接产品时代，有些企业(如绿城、龙湖、万科等)已经走在前列。从2012年热销楼盘来看，产品的合理定位和市场节奏的精准把握才能有效地保证去化率。对于刚需客户，“低总价、交通便捷、配套好”是其核心诉求；对于改善型客户，精装提升品质、优化户型结构更加重要；对于精品楼盘，关键点在于区位及环境优越，内外兼修支撑的豪宅品质。

　　Trend 6

　　随着城市保障房的推开以及农村土地制度改革的启动，房地产的收益分配将从极端不公状态转向相对的公平改善状态。

　　过去几年，城市保障房已经大步推开。据住建部保障司数据显示，2012年1-10月全国城镇保障房安居工程建设新开工722万套，基本建成505万套，提前完成年度700万套新开工任务目标。

　　未来中国房地产将从以往只注重“效率优先”的时代，进入到相对的“公平时代”。过去十多年中国房地产市场的最大受益者是政府、开发商和部分城郊农民，而买单者大部分都是城市的普通民众。部分弃实业炒房子的人财富扶摇直上，没房子的人只能望房兴叹。展望未来十年，房地产的收益分配势必将从极端不公状态转向公平改善状态。房地产市场也会从单一的商品房市场转向“商品房+保障房”的双轨市场。

　　(赵晓 北京科技大学教授；李慧忠 高和资本金融分析师；陈金保 经济学博士)