Trend 2

　　房地产市场格局由“卖方市场”转变为“买方市场”。

　　中国未来相当一段时期房地产需求仍将持续上升，但供不应求的局面已经过去，而且供大于求的局面将逐步显现。城市化所创造的住宅“刚需”将完全无法挽救房地产走向的颓势。未来10年，所谓“刚需”也就是每年城镇首次置业的新房需求年均大约是2.7亿-3.2亿平米，假设刚需在全部新房成交中占比35%，则可以推算出全国每年的商品住宅销售面积至多是7.8亿-9.2亿平米。这样的销售量即便与2011年的销量相比，降幅也达5%-20%。可见，未来中国的房地产仅靠所谓“刚需”根本无法推动全国住宅销量的持续快速增长。

　　当前，全国住宅库存积压已达3亿平米，2012-2014年住宅市场已呈现明显的供过于求态势。预计到2017年，中国住宅市场才能重新恢复供求平衡，但最后不久中国房地产很快将走向2020年后的需求下滑年代。从中长期判断，中国房地产市场已由热闹浮躁的卖方市场转向清淡冷静的买方市场，黄金增长年代恐将一去不复返。

　　Trend 3

　　新一届政府对于房地产的调控将不会松手，房地产调控的成效将从以往的失效中逐步得到扭转。

　　过去十年，房地产调控年年都强调，但调控最终总是变成“空调”。展望未来，政府对于房地产的调控肯定不会松手，房地产调控将从一而再再而三的失败中逐步扭转。

　　众所周知，每年的中央经济工作会议都决定着来年的经济政策走向。而新一届政府开局之年的2012年中央经济工作会议，不仅关乎2013年，更是关乎整个新班子对于未来中长期的政策思路。对于房地产业，2012年的中央经济工作会议只有一句话——“坚持房地产调控不动摇”。但这句话足以印证我们事先的猜测：本届政府将不会再允许房地产市场过热，也不会允许房地产价格再度失控。

　　道理非常简单：钟摆不能一直往一个方向摆，一旦摆到头必然要往回摆。上届政府提出过许多好的理念，也做了许多好事，但在两件事情上却未免饱受诟病。一是改革的推进缓慢，甚至在某些方面出现了改革倒退。因此，新一届政府重启改革乃是必然；二是房地产调控。房地产在过去十年突飞猛进，但房价暴涨、十年调控无果也引发了社会对于政府的失望，房地产收益分配的不平衡更为大家诟病。十八大报告145处提到“人民”，真正落实“以民为本”的执政理念已经来临。

　　而新一届政府想要在民生上有所建树，第一步可能就是以“新型城镇化建设”为突破口，拿房地产领域开刀。如此，中央经济工作会议才要求“坚持房地产调控不动摇”。再考虑到前面讨论的中国房地产市场格局与增长态势的变化，政府寻求房价更加平稳、社会更加和谐、利益更加平衡的房地产调控目标，到今天真的有望逐步落地实现。