开发商：图存、转型与发展

　　市场的回暖亦使得房企的销售数据见好。截止11月，万科、保利、中海、华润等11家上市房企已经完成了全年销售目标。而万科、保利的年度销售额更是已破千亿大关。不过在很多开发商看来，这一切“如人饮水，冷暖自知”。

　　自去年下半年开始，楼市持续低迷，房企库存压力大增，而此前形成的债务又将陆续到期。无力招架的开发商被迫降价或促销以渡难关。“以价换量”抬升了销售业绩，成交量在猜测与怀疑中逐步放大，但也降低了房企实际利润率。据统计，上市房企今年三季度整体销售毛利率已降至37.85%。

　　而中小房企的日子更窘迫。今年部分中小房企出现严重亏损，不得不卖股权卖项目换取现金流，甚至剥离地产业务或转型。6月，一度喜欢高歌猛进的房企代表绿城，连续转让了5个项目的股权。9月，有传言惊曝某南方大型房企准备“清盘”退出地产行业。

　　当然，一些房企也抓住了调控带来的机遇。融创、SOHO中国等通过并购和股权转让获得了低价购得土地和在建项目等资源的良机，而万科、龙湖等则积极拓宽融资渠道，抄底土地市场，为下一轮扩张做好了准备。这也意味着行业集中度将越来越高。

　　通过降价或促销，开发商才在与购房者的博弈中重获了主导权，另随着市场的回暖尤其是全年销售目标提前完成，不少房企开始“缩量提价”。但一位上市房企副总裁表示：“价格也不敢轻易上涨，以免调控再次加码。”

　　不过，“房地产最坏的时期已经过去”，多位地产大佬在深圳住交会上如此感叹。尽管房地产不再以过去十年的速度和质量去发展，楼市调控也不会轻易结束，但业界普遍认为城镇化将成为楼市发展新动力。

　　此外，基于行业变化之因，房企纷纷踏上“改旧创新”的转型之路。一方面，通过发展模式转变、产品服务升级来获得品牌溢价，从而增加内生利润；另一方面，不断进行多元化尝试与探索，以寻找新的利润增长点及分散经营风险。在盘整期，房企在底部探寻自身价值，这对行业而言未尝不是好事。

政府：博弈、平衡与突破

　　对于调控下的楼市，地方政府也感受到了阵阵寒意。据一位二三线城市的地方官员讲述，在前两年房地产火爆时期，他所在城市财政收入的25%来自土地出让金。“现在不但这一部分减少了，连房地产业关联上下游对经济发展带动作用也减弱了，但一下子又找不到新的经济增长点。”

　　财政收入对土地出让金的依赖和经济增长点对房地产业的倚重，让部分地方政府试图自下而上地寻求政策突破口。今年以来，上海、河南、珠海等多地拟放松政策调控。尽管这些微调政策中，凡触及“限购”、“限贷”红线的微调政策，无一例外都被叫停，但仍或多或少地影响到了购房者的心理预期。

　　不过楼市整体基调依然是“坚持调控不动摇”。截止目前，今年中央各部委共33次表态房地产调控不动摇不放松，10次强调房价合理回归。为了强化政策执行力度，7月下旬国务院派出8个督查组，对16个省（市）贯彻落实调控措施的情况开展专项督察。密集的发声与高调的督查无疑能肃清舆论杂音，缓和了购房者的恐慌情绪，在一定程度上稳定市场预期。

　　但不得不承认严峻的宏观经济形势下，楼市调控变得更加艰难。今年央行下调存款准备金率、两度降息，虽然旨在为“稳增长”提供更为宽松的货币环境，但也让一部分资金不可阻遏地进入房地产市场，让房价出现止跌回升势头。

　　而值得欣慰的是，持续的调控下，地方政府也在将重心放在促进实体经济发展和经济结构优化上。以海南为例，由于房地产在其区域经济占比一直比较大，海南将2012年确定为“项目建设年”，全省以基础设施、产业发展为重点，抓项目、上投资，大力发展实业，以谋求经济结构的转变，确保海南经济平稳运行。