披“城市综合体”外衣

　　所谓城市综合体，就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

　　随着我国新一轮城市发展高潮涌现，众多开发商也开始热衷于城市综合体的开发与建设。截至2011年底，万达集团已经在全国31个省、自治区和直辖市的61个重点城市投资建设了87个万达广场，目前已开业的万达广场达65个。以12月15日开业的莆田万达广场为例，该广场位于城厢区核心地段，项目总建筑面积约50万平方米，采用第三代城市综合体的全新商业模式，集大型购物中心、娱乐中心、商务酒店、SOHO办公、城市商业街、高档住宅等多种业态于一体。

　　苏宁置业拥有苏宁广场、苏宁电器广场两种城市综合体。这两类综合体主要按照商业体量来划分，苏宁广场为大型的城市综合体，包括多种业态，比如零售业、酒店、写字楼等等，商业体量远远大于以电器店为主力军的苏宁电器广场。

　　目前苏宁置业储备开发了80余座苏宁广场、苏宁电器广场等系列产品，包括400米的南京奥体苏宁广场、388米的新街口苏宁广场、338米的镇江苏宁广场、328米的无锡苏宁广场等。

粉饰商业地产的伪命题

　　然而，也有房地产专家对这种业态表示否定，认为城市综合体只是一种概念，是商人炒作出来的，并且有打政策擦边球的嫌疑。

　　中国城市商业网点建设联合会副会长杜猛指出：“商业地产，从土地性质上就是指具有50年土地产权的土地上的建筑物。它既不是住宅，又不是为大家服务的公共产品，完全是以盈利为目的的商业行为。为什么取个名字叫综合体呢？就是想混淆一种概念。”

　　他进一步指出，汽车站、火车站、广场、音乐厅、医院、学校，这些都属于社会公共产品，也可以取个名字叫公共产品地产。这种东西是为社会服务的，享受优惠政策。而以商场、酒店为表现形式的商业地产，是完全的商业行为。商业行为只拥有50年的产权，没办法做住宅。怎么办？于是，开发商们把商业行为往公共产品上靠。

　　在政府招商引资的时候，开发商就说自己给地方政府做贡献了，等同于做了学校、医院，做了形象工程。于是就要求政府给他们一部分住宅用地，来弥补开发商在商业项目上的亏损。

　　“既然是商业行为，你只能做商业项目，不能当做公共产品。可是政府在招商工作中引进大商业项目时，为了减轻政府的压力，就告诉老百姓，这叫城市综合体。”杜猛表示。在商业上，开发商们把它说成是创新，但是在跟政府谈判时开发商又说自己是在做公共产品，应该少收税，还要补贴。而且他们以商业地产的名义去银行能贷到款，规避了政策性风险。

　　“所以城市综合体，是中国房地产商人创造出来的最大的伪名词，伪商业名词。不管是谁干，起什么名字，你都是商业行为，你都应该纳税的。”杜猛还进一步指出，“政府不仅和开发商联手在住宅中去低价收地、高价卖地，政府吃回扣，在商业地产中政府仍然和商业地产开发商联合吃回扣。”

　　相比于苏宁，杜猛更支持红星美凯龙的做法。“我不是城市综合体，我就是一个大型专卖店。没有欺骗公众，蒙蔽大家。”