单一住宅发展商不再

　　随着寡头竞争时代的来临，过去十多年以住宅开发商为主的行业格局，将一去不复返。

　以万科、保利、龙湖、华润等为代表的传统大型住宅房企在近几年来已经迅速做出调整，进入了商业地产、旅游地产、养老地产等多样化的领域。

　较早在业内进入商业地产领域的，是华润、富力和远洋，三家至今发展各不同，从年报和半年报来看，华润以万象城系列为核心全国复制，已见到收益；富力和远洋前期投入太多，尚在培育中。

　　今年年初，保利地产将商业公司独立设为一级子公司，业界惊讶地发现，保利地产的商业地产布局已成气候。在中心城市的城市中心，保利地产持有的优质写字楼已成为新的城市地标。而会展、购物中心、五星级酒店等复合商业业态，也出现在其业态组合中。

　　本报记者获得的数据显示，商业地产在2012年已为保利地产的销售贡献近200亿。另据不完全统计，截至2012年10月，保利地产旗下的会展、写字楼、购物中心和写字楼已经贡献了超过7亿元的运营收益。

　　即使在商业地产领域态度谨慎的万科，其商业地产规模也在迅速扩大。自2010年起，万科正式进军商业地产。目前，万科商业地产业务涵盖大型购物中心、社区商业、酒店、服务式公寓和写字楼，进驻全国超过50个大中型城市，总建筑面积逾600万平方米。

　　“未来将不存在单一的大型住宅开发商了。”一家大型央企地产商内部人士对本报记者表示。

　　万科总裁郁亮表示，地方土地出让中含有商业用地，以及城市功能的提升，都迫使万科不得不做商业地产，而对此的思考和反省从未中断：万科做商业，仍是以服务住宅为主。

　　保利则明确将住宅、商业双轮驱动作为战略执行；龙湖亦如此。金地则提出“一体两翼”，以住宅为主，金融和商业地产作为双轮支撑。

　　融资能力的挑战

　　无论是规模化扩张，还是进入商业地产带来资金沉淀压力，所有的开发商都将面对一个多元化融资的问题。

　　房地产是资金密集型行业。观察过去几年来的房企的财务报表，可以发现，在市场行情向上时，房企的利润来源于房价和地价的上涨，存货规模驱动利润增长；在市场行情向下时，降价和存货减值风险会带来房企利润的双杀效应。

　　从财务报表来看，房企的经营性现金流持续负值。这意味着，房企需要持续的融资来保持运营和增长。

　世联地产研究部人士认为，由于中国利率市场化的推进，可能会带来未来几年中国经济将面临高利率的环境。在未来，能够采取恰当的内部融资和外部融资结合的房企，将在利率市场化进程中脱颖而出，成为市场的主导力量，这是市场的大趋势。

　　广东省房地产协会秘书长黄毅文表示，未来房地产行业的资金链偏紧是常态。以房地产基金为代表的融资方式，将会逐渐取代以银行为代表的融资方式，成为未来房地产融资的主流。

　　德信资本董事长陈义枫认为，房地产行业格局会产生大的变化，房价自然上涨、土地增值红利的时代已经不存在了，行业的利润率会下调，房地产企业要寻求模式的突围，因为轻松赚钱已经不容易了，要很辛苦的赚钱了。

　　同时这个行业的竞争必然会加剧，行业集中度提升。大型开发商，央企、上市企业、50强、100强，会得到更多金融资源的倾斜和支持，两极分化很严重，金融的这种选择推动和促进地产行业的整合分化。

　因此，陈义枫指出，融资能力成为房地产开发商核心竞争力，融资模式的创新成为房企创新的一个重要方向，在这个探索创新中，有一部分先知先觉的开发商或者与地产基金紧密合作，或者自创地产基金平台如保利、金地、华润等，把它当作商业模式的转型升级，在新的整合大潮中，就可以逆势扩张，获得赢得下一个局点的机会。