第二梯队的秩序重构

　　龙湖、碧桂园脚步放慢，华润、世茂、招商加速，金地掉队

　　地产业的重构，如果说在第一军团是翻云覆雨，在以港股为首的第二梯队也是瞬息万变。

　　这使得长期专注于A股上市房企研究的某分析师打算，“把港股也纳入研究范畴。”

　　2012年，位列第二军团的港股和A股地产公司发生了一系列裂变。

　　2011年，迅速崛起的龙湖地产（0960.HK）以381亿的销售规模，击败了华润置地（366亿）、世茂房地产（315亿）、雅居乐(310亿)、金地(290亿)、富力地产(287亿)、招商(210亿)，座次仅在碧桂园（430亿）之后，却在2012年慢了下来。

　　今年前11个月，华润置地（1109.HK）和世茂房地产（00813.HK）以“新龙湖”的黑马形象闯进视野，表现仅次于刚复苏的绿城中国（484亿）。

　　华润置地已完成了460.1亿销售，世茂房地产422.86亿，分别从2011年的第9、10名跻身第7和第8，甚至甩开了梯队龙头碧桂园（421亿）。

　　而龙湖地产同期的销售只有358.6亿元，座次从第8滑落到第10。前述华东地产研究员提醒记者，“龙湖主要做高端产品，今年市场的主流是刚需项目，这块它的占比稍微少一点，所以会受一些拖累。”

　　遭遇类似境地的还有雅居乐。全年销售目标为315亿，前11个月仅完成270.7亿。瑞信、里昂证券以及瑞银的研报均透露出对其“目标难以达成”的担忧。

　　A股上市房企也在悄然生变。一向被指发展缓慢的招商地产（000024.SZ）今年加快了步伐。这在熟悉地产业的人士眼里被视为，“招商地产正在向快周转战略转变。”

　　招商地产2011年完成了210亿的销售额，这个数字是同期万科销售额的17%，保利的29%，金地的72%。这一年，调控下的招商地产，扩张态度开始变得积极。

　　而在今年，仅前11个月招商就销售了300亿，同比增长46.85%。这时招商的销售规模已经相当于同期万科的24%，保利的33%，金地的100%。

　　同时招商地产拿地的态势凌厉了不少。2011年招商地产共斥资近90亿新增土地近300万平。而今年仅前10个月就投入了157亿元拿地合计391万平。

　　按前11月的数据统计，招商地产的座次从去年的第17名向前进位到第12。

　　而横向比较下，曾经和万科、保利、招商齐名的金地集团（600383.SH）只能算差强人意。

　　今年前11月份金地完成298.9亿元的销售，与去年309.24亿销售水平大致持平。按照中金研报预计的10%增幅推算，金地在12月份仍需销售41.3亿元。

　　在长期跟踪金地的分析师看来，金地的销售情况较预期已经好很多。“金地在2010做出了往高端化转型的战略并不合时宜，所以到了11年遇到调控业绩就不太好看。”

　　“现在它的产品调整过来了，但是它卖得比较好的主要都是低端项目，像自在城，高端项目它剩不少，天境、天艺的销售不甚理想。一开始定位错了，后面再怎么转，也比较困难。”

　　12月11日，在深圳福田地铁站内，出现了红色抢眼的“金地·名峰”楼盘推介摊位，“抢峰了”三字宣传语尤为耀眼。这是金地在华南的首个“名仕”系列产品，也在高端之列。

三四线新贵

“城镇化”概念地产商崛起，荣盛发展成“新保利”

　　2012年，地产行业冒出来一家三四线小体量的“快字诀”公司，圈内人士的点评几乎都是“跟保利很类似，风格也非常激进，高周转高负债高杠杆”。

　　“它制定了自己的标准，要求从拿地到开工100天，从开工到开盘100天。”有分析透露细节。

　　这就是“新保利”荣盛发展（002146.SZ）。它的市值216亿，在A股里仅次于万科（1088亿）、保利（888亿）、华侨城[最新消息 价格 户型 点评]A（460亿）、招商（437亿）、金地（262亿）和新湖中宝（228亿）。

　　在多数券商策略报告中，已将与荣盛发展相似的“城镇化”概念公司，如金科股份、华夏幸福和中南建设作为亮点推出。

　　有一串数据具体描绘了其中的空间：全国的城镇化率是50%，大城市是60%，而中西部的小城市基本上在30%左右。

　　未来的白银十年，地产行业还会继续分化。

　　中南建设（000961.SZ）依托江苏省，专攻地方大型公建设施或地标建筑。而华夏幸福（600340.SH）则是依托北京市的地缘。目前中南建设的销售已逼近百亿，而华夏幸福正在向200亿销售额迈进。

　　在分析师眼里，荣盛发展自2007年上市以来“成长非常快”。它走的是在三四线城镇快速增长的路径，顺着长三角、环渤海下来的高铁沿线扩张。

　　据统计，荣盛发展切入的城市数量只有17个，包括南京、沈阳，以及河北、山东到江苏这一带的城市，如常州、廊坊等。

　　这家扎根于河北的地产商，2010年销售71.84亿，2011年118亿，今年前三季度120亿，有望完成150亿的销售目标。

　　金科股份（000656.SZ）同样是高周转公司。2008年-2012年8月，金科股份通过挂牌方式累计拿地约1169万平米。2011年在建38个项目，2012年43个。

　　这家大本营设在重庆的地产商，2011年销售突破百亿达138.8亿，今年前11个月销售了136亿，全年销售目标为167亿。

　　熟悉金科股份的分析师告诉记者，“重庆的城镇化率只有50%左右，重庆下面贫困县如果有人要进城打工，那肯定去重庆，当下需求的运行比较强，所以每个月的楼市成交量远远大于其他地方。金科最近拿的很多地基本上都集中在重庆，据说它已经超越了龙湖成为重庆地区销售第一的地产商。”

　　据相关统计资料，2011年金科股份在重庆区域的销售面积达120.5万平，超过龙湖地产夺得了头牌。