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中国地产格局动态:4大千亿贵族俱乐部紧逼万科

海西房产网 发布时间:2012.12.17 来源:理财周报 作者: 骆轶琪

导语:今年开始,千亿俱乐部将迎来新成员。保利地产前11个月销售了920.32亿,最接近千亿;绿地集团同期约900亿;中海地产同期销售了848.36亿元(港币折算);恒大地产同期约846.3亿。尤其是保利,在分析师的测算中,“它12月份不用加快推盘也能达到千亿。”
标签:   开发商  万科

  地产白银十年,仍是要拼规模的十年,等到包括三四线在内的刚性需求消化完后,才会走进另一个故事。

  “地产的白银时代应该已经说开始了。”资深地产分析师认为接下来地产会有一些减速,“但也不可能突然就直线下滑,它更像一个圆弧顶。”

  这是一个有着将近152家A股公司,15000亿存货和10315亿市值的市场。

  “白银嘛,相对难吃一点。” 前述地产人士在电话那头笑道,“弯道超车的机会可能就少了。市场好的时候我去卖房子,市场不好的时候我去买地,这种做波段高抛低吸的粗放式生存,可能也不是办法了。”

  当然,在多数分析师眼里,白银十年,仍是要拼规模的十年。等到包括三四线在内的刚性需求消化完,才会走进另一个故事。

  海通证券在2013年的策略报告中抛出了“新君王论”,提醒这个市场正在发生的深刻的变化。“从现在看,有些公司确实有潜质。但不好下定论去说哪些公司。”

挤进千亿兵团的追兵

  万科率先破千亿,保利、绿地、中海、恒大冲刺追赶

  2012年12月11日正午。深圳坪山新区。在离万科楼盘营销中心3个公车站处,“万科金域缇香”的广告牌已挂满道路两侧。

  工作日中的售楼处略显冷清,看房表稀疏地登记着8个来访者的姓名。售楼小姐推介道,“年底有任务要冲刺,现在定价不会太高。20号马上要推出的另一个盘,一套要贵4-5万块。”

  华东某券商研究员提醒记者,“现在万科在上海也只推别墅了,年度任务已基本完成,压力不大,推盘动力也不是很足。”

  这一年,万科给自己定下的销售目标是1400亿,在11月末已完成1271.5亿。

  如果把时间拨回2005年,彼时的万科才刚突破“百亿”大关。到2010年12月2日,万科的2万多名员工已收到总裁郁亮发来的邮件,宣告万科成为首家销售过千亿的地产商,同年中海地产(0688.HK)率先在国内房企中实现百亿利润。

  从百亿到千亿,万科用了5年。而从千亿到两千亿,万科将时间设定在2014年。

  “万科的体量很大,按现在的发展速度看,有些困难。我的看法是最终能实现,但不会那么快。”一名深圳券商地产分析师说。

  在地产的黄金十年,百亿是一条神秘的界线,销售破百亿后往往将迎来爆发式增长。同时也绕不开另一条千亿定律,即破千亿后成长速度会慢下来。

  万科也逃不出这个圈。2010年的销售增速为70.55%,2011年减至12.37%,2012年(前11月)仅9.88%。在资深地产分析师看来,“这与今年以来标杆企业意气风发的姿态格格不入。”

  今年开始,千亿俱乐部将迎来新成员。保利地产(600048.SH)前11个月销售了920.32亿,最接近千亿;绿地集团同期约900亿;中海地产同期销售了848.36亿元(港币折算);恒大地产(3333.HK)同期约846.3亿。尤其是保利,在分析师的测算中,“它12月份不用加快推盘也能达到千亿。”

  若实现,恒大只用了4年就从百亿迈向千亿;保利5年;中海5年;绿地8年。

  随之尖锐的问题被抛出来,迈入白银时代后,地产神话万科是否会被这群身后的对手超越?

  “这完全有可能。”前述华东地产研究员平静地说道,“不过错过了最好的黄金期,要从体量上超越万科,难度还是挺大的。”

  2011年年末,保利和万科还有478亿的销售差距,到今年11月底,这一数字已缩减为351亿。绿地去年同期与其的差距为434亿,今年只剩372亿。而中海与万科的距离,也从490亿拉近到423亿。

  深圳资深地产人士则换个角度描绘出远景,“以前还可以说万科模式,现在这些大地产商其实已经到了一个很相似的地步了,基本上都嫁接了万科模式,快周转加高融资。未来竞争会更激烈,你会看到分化。”

  那么这些追兵,拿什么来跟万科竞争呢?

  12日下午,记者从深圳龙岗爱联地铁站附近的保利上城售楼中心了解到,“今年的任务已经完成了,所以楼盘就涨价了。”

  这是2012年地产圈奔跑得最快的公司,以2011年732亿到2012年破千亿的速度。前11个月保利累计销售920亿,同比增长36.10%。

  今年,保利很有望取代去年崛起的恒大,重新回到第二的位置。

  “保利的扩张明显快于万科。”在分析师看来,市场低迷时保利的弹性很强,“央企背景拿地便利,风格激进,杠杆放得很大,2009年做过增发,刚需盘占比较大。”

  而中海是最赚钱的地产商。从2011年的净利润率来看,中海为31%,而同期万科只有13.4%。

  恒大则是土地储备最多布局最广的地产商,触角遍布200多个城市,以三四线居多。“低价走量也是杀手锏,毛利只有20%多,比万科还低。”据了解,目前恒大仍在为千亿做最后冲刺。“12月还加大销售力度,第一周就推出了5个新盘,单周就卖了快50亿。”

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