减少土地财政依赖性

注重房地产业金融创新

　　要引导有条件的居民将以往对住房直接投机投资转到开发建设环节，并控制合理的投资收益水平，如将投资回报率控制在高于当年CPI涨幅2～3个百分点。

　　证券时报记者：十八大报告中提到的关于改革征地制度和土地制度的内容，对房地产市场会产生怎样的影响？

　　朱中一：报告中提出，要“改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例。加快完善城乡发展一体化体制机制，促进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置”。 改革土地制度，采取措施盘活旧城镇、旧厂房、旧村庄存量土地，增加土地有效供应；要探索将城市建设用地增加与农村建设用地减少挂钩，允许试点省市的农村集体建设用地上建设公共租赁住房；探索已进城落户的农民工，将在农村的宅基地和房产作为资产流转，提高他们在城市购买和租赁住房的能力；探索从一次性收取土地出让金向收取土地年租金制度转变，为地方财政构建稳定长效的土地收入来源；通过壮大产业、完善相关税收分配制度等措施，培育地方财政收入新的增长点，扭转地方政府对土地收入过度依赖的局面。

　　另外，报告中强调，要“深化金融体制改革，完善金融监管，推进金融创新，维护金融稳定”，这对房地产行业的发展至关重要。房地产行业是资金密集型行业，房地产行业的发展离不开金融行业的支持和金融产品的创新。我个人认为，在坚决抑制投机炒房的同时，要引导有条件的居民将以往对住房直接投机投资转到开发建设环节，并控制合理的投资收益水平，如将投资回报率控制在高于当年的消费者物价指数(CPI)涨幅2～3个百分点，这既有利于拓宽房地产的融资渠道，也可缓解大量民间资本不断积聚的投资压力。

　　此外，还应开展信贷资产证券化试点，政府加大对信誉好、开发项目符合政策要求的企业的信贷支持，完善住房公积金制度，提高住房公积金使用效率，确保资金使用安全，建议组建“国家住房发展银行”，将公积金等社会资金纳入该银行，同时通过吸收存款等手段，从根本上解决公共住房融资问题。

　　证券时报记者：十八大报告中，对于税收问题仅提到要“加快改革财税体制”，您认为房产税扩大试点何时会有新进展？

　　朱中一：房地产要健康发展，财税很重要，但税收问题难度较大。房地产税费种类多，有的重复，建议在不增加企业和消费者总税负的情况下，精减合并房地产税费，加强征收环节的监管。对目前社会上高度关注的房产持有税问题，建议在总结上海、重庆试点的基础上，对该税种征收目的、税种（是财产税还是消费税）以及与70年土地出让金的关系进一步论证。在此基础上，再积极稳妥地推进。