轻资产扩张

　　“主流开发商判断市场已经转向，拿地积极性高涨，渴求资金做多。”中原地产市场研究总监张大伟接受《中国新闻周刊》采访时如是分析，“各家企业都着手储备资金进入土地市场。”

　　据中原地产监测， 9月到10月，京沪深等13个重点城市的居住用地供应创年内新高，土地市场的溢价率出让金额均创年内新高。万科、保利等开发商拿地金额均远超过上半年。

　　地价回暖亦与当下部分城市楼市复苏有关。据中原地产监测数据，今年3季度，全国54个主要城市新建住宅签约合计套数高达797445套，环比2季度上涨18.5%。虽然8月到9月相比7月有所下滑，但整体7月到9月依然创造了2011年来的调控后新高。

　　不过，房企这一轮拿地热情，仍不及往年。

　　易居房地产研究院报告显示，今年10月份，京沪深等10个典型城市的土地成交建筑面积环比下降18%，但成交均价环比上涨30%。土地市场这种价涨量缩的情况，显示了开发商的谨慎。

　　北京万科总经理毛大庆认为，一些城市土地市场出现的“高价地冷、低价地热”现象，在一定程度上反映出房企拿地的理性。在此前提下，刚需产品仍将是市场主流，适合开发“刚性需求”产品的地块就会更受关注。

　　楼市目前的纠结状态，也决定了开发商转变商业模式的紧迫性。目前房地产业内形成的共识是，地产行业基本面处于上下两难的境地。一方面房地产投资已经见底，政策不可能向好；另一方面，成交量还在高位，稍微往上房价将上涨，政策压力会很大。

　　北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹注意到这样一个趋势：国内的一些开发商正在从重资产的模式转向轻资产模式。

　　在过去十多年，房地产是典型的资金密集型行业，即所谓重资产模式。由于此前中国城市的土地一直处于升值周期，因此，衡量一家开发商价值的主要标准之一，就是看土地储备量的多少。因此，开发商竞相买地，资金需求旺盛。

　　当土地升值速度高于资金本成本的时候，企业会寻求储备更多的土地，这个时候只要持有资产，本身就能贡献很好的回报。但是，一旦楼市步入调整期，土地升值速度低于资金成本时，此前形成的庞大的土地储备，就很有可能为企业造成重负。

　　据北京贝塔咨询中心监测，今年上半年，国内地产上市公司平均存量资产周转率，即销售额仅占年初总资产的1/4，比2011年减慢8%，比2009年高峰期下降42%，这意味着地产行业平均投资回收周期从2年延长到了4年。

　　这就会倒逼开发商向轻资产转型，即减轻对资金、土地规模的依赖。

　　日本的经验或许值得借鉴。上世纪90年代以来，日本地价走低，开发商囤积土地往往可能导致资产贬值和损失。于是，企业普遍转向订单开发市场。在这种模式下，虽然利润率不高，通常只有5%到10%的水平，但周转率却可以达到2倍以上，总资产回报率可达到两位数水平。

　　而在轻资产的环境下，开发商的竞争已不仅限于资金层面，企业的运营管理能力与专业人才竞争，正逐渐成为商业地产企业取胜的关键之道。

　　“在轻资产时代，资本资源和效率资源的结合将更为紧密，一些企业效率优势被资本放大，另外一些企业被淘汰出局。”杜丽虹说。