亮点5.业委会物业有责任 劝阻业主违章搭建

　　现状 业主违章搭建、擅自“住改商”如同两个顽疾，困扰着福州许多小区，对于一些业主的违规行为，其他业主由于担心被报复，往往敢怒不敢言。而一些物业公司也常苦于“心有余而力不足”，少数物业公司还反映“我们把问题上报了，但政府部门行动不及时”。一审稿规定物业企业有义务对业主违建等违规行为进行劝阻、举报，但表决通过的新规将举报的责任人变更为了“物业企业与业委会”。

　　新规 新规规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房或者出租给他人从事经营性活动。”“在物业管理区域内，物业服务企业或者业委会发现有违法行为的，应当及时劝阻制止;对不听劝阻的，物业企业或者业委会应及时向有关行政主管部门书面报告。”

　　新规中列举了6种应当举报的违法行为，分别是：违建、擅自改变建筑物用途及其配套设施(含架空层、幼儿园、共用绿地等)使用功能的;擅自拆改房屋结构的;擅自占用公共消防通道的;未取得营业执照从事经营活动的;破坏小区园林绿化的;商业经营、文化娱乐场所边界噪声及超标排放有害气体、污水的。

　　分析一业内人士表示，明确必须“书面报告”，这不仅是为监督物业或业委会履行管理义务，也是为了留下书面证据，监督与防范一些行政管理部门不作为。“因为义务的履行主体是两个，我担心在执行中又留下了一个‘麻烦’，两者会互相扯皮。”

亮点6.物业服务推行分级、分类

　　现状 近年来，福州物业服务企业业内一直在呼吁“政府指导价实行动态的调价机制”。他们称目前福州市规定的政府指导价是多年前制订的，但近年来，无论是CPI还是劳动力成本都有了大幅度的增长，“指导价一直没有变动，给物业企业带来很大生存压力”。甚至于有一些小区物业为了控制成本，物业服务质量出现下降。

　　审议时也有常委会组成人员提出，物业服务收费政府指导价的构成合理与否是指导价是否为物业管理各方接受的主要因素，法规除应要求政府主管部门定期公布指导价外，还应要求适时公布价格构成。

　　新规 对此，新规规定：“价格主管部门应当会同房地产行政主管部门每年公布一次政府指导价及其构成，推行分级分类服务，明码标价。”

　　此外，为了增加物业管理的透明度，物业服务企业应当公示物业服务的内容和标准。新规增加了规定：“应当在物业管理区域内的显著位置公布物业服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项。”“每月在物业管理区域内的显著位置公布共用设施设备费用分摊等物业服务代收代支费用情况。”

亮点7.解聘物业需提前两月告知

　　现状 生活中，一些原物业在合同到期后被业委会解聘，但却以种种理由不退出，使新物业无法进驻提供服务。对这一难题，新规给出了解决办法。

　　新规 新规规定：“物业服务合同期限届满两个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定续聘或者另聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业。物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满两个月前书面告知业主委员会。”为防止原物业拒不退出的情况出现，新规增加规定：“移交完毕后，原物业服务企业应当及时退出该物业管理区域，不得以物业服务中的债权、债务纠纷未解决等为由拒绝退出。”