95%以上是刚需？

　　当地一位不愿透露姓名的大型地产企业负责人刘筑（化名）说，房价是否出现泡沫应有两个显著特征，一是价格虚高，一是显性需求是假的。

　　“贵阳的房地产一直是在很平稳的状态下运行，哪怕调控最严厉的时候，虽然量价有所下降，但下降趋势也很微弱。”刘筑说。

　　王成平说，现在贵阳主城区房价估计不到6000，而金阳新区不到5000，这样的价格，在全国省会城市中几乎是倒数第一，房产企业做起来压力都很大，就算有投机，就算崩盘，能崩到哪里去？

　　数据显示，2012年前三季度，重庆成交均价为6678元/㎡。相邻的云南省会昆明市7月商品房成交均价为7200元/㎡，8月为7398元/㎡，9月又回落到7378/㎡，均高出目前不到5000元的贵阳房价。

　　“贵阳楼市95%以上都是刚需。”熟悉当地房地产经济发展的贵州省社科院城市经济研究所所长胡晓登教授告诉本报，由于价格太低，投资回报率太低，该市的投资性购房者很少，外地如温州的炒房团从来不来贵阳炒。而本地虽有炒房者，但数量很少，“贵阳很少有一个人买好几套房的现象。”

　　2012年1~6月，贵阳商品房市场整体供应572万㎡，半年供应量均超越了2007年、2008年、2009年全年供应量，占2011年全年的72%。

　　超级大盘的涌现在很大程度上也扮演了“价格屠夫”的角色。由于货量巨大，为了推货回笼资金，就采取以价换量。“花果园项目的出现对贵阳楼市价格影响很大，尤其是五里冲片区4300元的价格，直接拉低了贵阳的楼价，所以现在才有很多4000元多的楼盘，也让很多普通人可以买得起房子。”从花果园项目回来的路上，的哥冯师傅说。

　　国家统计局贵阳调查队的数据称，2011年，贵阳市城镇居民人均可支配收入为19420.14元，比全国平均水平21809.78元及36个大中城市的平均水平27318.64元，分别低2389.64元和7898.50元，排在全国36个大中城市第32位；比上年同期的16597.29元增长17.01%，涨幅居第4位。从人均消费性支出绝对值水平来看，2011年，贵阳市城镇居民人均消费性支出为14300.11元，在全国排第29位。

　　正行合智的报告显示，2006~2011年，贵阳楼市价格水平从2006年的2775元/㎡持续上涨到2011年的4918元/㎡，从2012年年初开始，成交价格开始下滑，2012年上半年整体成交均价为4670元/㎡，同比2011年下降5个百分点。该报告指出，成交价格处于低位，市场以价换量效果显著。

　　对此，不少当地专业人士分析称，超级大盘的体量太大，在某种程度上也透支了贵阳房价上涨的空间，部分项目甚至只能实现微利。

　　“这是好事。”刘筑说，“当我知道我的房子可以卖7000元的时候让我只卖6000元，这是非常痛苦的事情，咱得承认人性的东西。”他说，像万科[简介 最新动态]、保利、绿地这些房地产超级大鳄的进入，是一个非常受欢迎的好事，包括当地企业在内的大盘涌现，这对价格起到很好的控制作用。

　　其次，大盘的涌现对行业本身也将起到洗牌的作用。“让那些不成熟的开发商慢慢退出，不触碰这个产业。如果让我选择的话，我宁愿选择跟这些大开发商一起竞争，少赚一千元也行。”刘筑说，健康的市场也是在保护自己。

　　“从全国楼市来看，贵阳楼价在没有花果园和未来方舟这两个超级大盘出来之前也是比较平稳的。”王成平说，这两个超级大盘确实抑制了房价的上涨，低房价对地方实体经济发展很有好处。

　　王成平也认为，整个行业确实需要充分竞争，“没有竞争哪会有好产品。”以前市场是单边市场，粗放管理都可以挣到钱，但现在充分竞争之后就要求企业采取精细化管理和好的理念、模式等，“粗放型模式结束了不等于整个行业就结束了。”