开栏的话

    　作为楼市传统旺季的最后一个节点，不管前期如何，10月份都到了开发商最后抢收的时刻。10月历来都是供应量和打折促销的高峰，前期埋下的伏笔也将就此展开。

    　然而，在这个特殊的10月，不仅成交环比下滑，观望情绪再度回潮，不断勒紧的限购政策却又平添变数，买卖双方再度陷入深度博弈。那么开发商最后一搏的银十能否打破观望，重振旗鼓，再来次楼市盛宴呢？本报房产专刊推出《微观银十》栏目，以宏观金融政策环境为脉络，从营销公司、房企、购房者等楼市“细胞”入手，呈现福州楼市“银十”最真实的现状。

    　从年初起，福州的开发商和购房者就显现出一种供求两旺的默契：刚需持续踊跃入市，刚需盘销售也十分喜人……

   　 然而，在金九银十走过半程后，楼市供求双方却浮现出罕见的“貌合神离”：改善型需求尚未全面接棒，大户型房源就急不可待全面复出。而这造成的后果是，大户型销售日渐乏力，9月份成交环比整体下挫。

    　步入银十后，这样供需错位的尴尬期还将维持多久？眼看年内最后一个促销节点已经来临，开发商是否还将最后一搏？

记者调查 供应头重脚轻销售冷热不均

    　如果说7月份始现“刚需盘止步，大户型热身”的苗头，那么经过3个月的较量，10月份整个福州市区已经成为大户型的天下。

  　  据记者调查了解，市区中如阳光凡尔赛宫、融信澜郡(QQ群:241088915)、万科金域中央、中庚红鼎天下、世欧王庄(QQ群:221976399)等大户型高端盘都处在强推期。接下来，市区酝酿上市的新项目，如融侨锦江悦府也以大户居多。

  　  在原先刚需盘扎堆的五四北和金山片区，主推刚需盘的项目要么扫尾，要么改推楼王大户型，如融信大卫城(QQ群:221976610)主推波托菲诺的别墅产品，以刚需为主打的中庚香山春天推出大四房，泰禾红树林近期推出珑悦153~175㎡新品，三盛国际公园(QQ群:151815036)将推144㎡、135㎡新品。而在大户型之余，超小户型也不在少数，如鼓楼区的金湖廷，户型面积在20㎡~40㎡。而这样或大或小的面积也让整个市场的供应呈现出“哑铃型”的结构。

  　  前段时间几乎“处处可见”的中等价位中等户型的房源不仅数量较少，而且距离越来越远。像龙旺康桥丹堤·伊顿公馆、阳光城翡丽湾、博仕后龙港城等，大多在闽侯南屿或者县城新区，离福州市中心尚有一段距离。

   　 高端盘多且集中在市区，而刚需盘不仅少还远离市区，最直接的后果就是销售出现鲜明差异。据记者了解，总价较高的市中心大户型，在黄金周中的表现一般。而为数不多的郊区刚需盘，却出现了火热。据公开资料显示，在黄金周期间开盘的阳光城翡丽湾、龙旺康桥丹堤·伊顿公馆以及名城银河湾，均取得了不错的销售业绩。

   　 大户型价格高数量多却卖不动，而刚需数量仍然较多却买不到房。这种“错位”的供求关系之下：9月的成交环比跌幅近20%，而成交套均面积与房价却分别出现3%以及1.29%的小幅上涨，在库存方面，平均套均面积也达到139㎡，大户型占了绝对主角。

   　 “事实上，这种现象早在7月份便已出现，但持续三个月之后不仅没有改善，随着市区大户型项目不断放量，而刚需盘又不断消耗，更加剧了这种供需错位的情况。”业内人士林先生表示道。