房地产暴利不再？“招保万金”盈利集体缩水

　　传统概念上的“招保万金”四大行业巨头的半年报悉数亮相，整体盈利能力的下降折射出中国房地产业暴利时代正在渐行渐远。

　　无论是主打刚需产品并以快速周转见长的万科[简介 最新动态]和保利地产[简介 最新动态]，还是坚持中高端路线谋取高利润率的招商地产[简介 最新动态]和金地集团，均出现盈利远低于营收的格局。这四家特点各异的开发商也基本代表了不同类型房地产企业的整体表现，营业收入继续增长，但毛利率、净利润下降和存货、资产负债率上升，成为行业普遍现象。

　　值得关注的是，上述四家开发商的现金流状况并没有恶化，房地产企业应对市场调控似乎仍具备一定的实力。

盈利能力下滑

　　通过Wind按照申万行业分类可以发现，2012年1至6月，“招保万金”四大上市房企营业收入总额超过675亿元，较去年同期的484亿元增长39.46%，接近四成。而去年同期这四家房企营业收入增幅仅仅为11%。

　　得益于结算面积的增多，万科上半年营业收入增幅最大，增长53.7%至307.2亿元。保利地产、招商地产和金地集团分别实现营业收入201.83亿元、100.8亿元和64.7亿元，分别增长32.86%、24.58%和25.5%。

　　但与营业收入高增长不匹配的是，这四家房企净利润仅仅微增2.5%，由去年同期的77亿元增加至79亿元，只增加了2亿元。

　　由于产品路线和经营模式不同，四家企业的净利润出现分化，其中万科同比增长25.1%至37.3亿元，金地集团增长5.1%至5.02亿元，招商地产则下降16.89%至12.21亿元，保利地产下降10.16%至25.1亿元。

　　从利润率来看，四大房企平均销售毛利率从去年的43.25%跌至40.5%，净利润率则从去年的15.9%跌至今年的11.7%，下降4.2个百分点。

　　如果按照盈利能力指标中的净利润与营业总收入比来算，四大企业全线下降。除金地集团净利润率低至7.8%，同比下降1.5个百分点外，其他三家房企净利润率基本在12%左右，且都出现了较去年6个点左右的下滑。

　　对于净利润率下降的原因，招商地产、保利地产和金地集团几乎均解释为“合作项目结转较多”所致，通过合作开发来应对楼市风险成为大型开发商的共同现状。不过，这也同时带来了净利润增长低于营业收入的尴尬。

　　另一个导致利润率下降的原因是销售费用的大幅增长，这主要是因为淡市下的营销难度加大所致，四大房企销售费用整体上涨了24%至23亿元。

　　此外，预收账款被认为是上市房企未来盈利能力的“晴雨表”，但四家房企的预收账款增长并不理想，仅仅由去年同期的330亿元增长4.5%至345亿元。