相关规定—— 买方需缴契税 卖方缴营业税和个税

       采访中，记者了解到，根据相关规定，目前我国二手房的交易税费种类，主要分为营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、契税等。其中常见且额度较大的为营业税、个人所得税、契税等三大类。

       据缔信家业房产后期交易员庄小姐介绍，各类税费根据不同的情况，缴纳的标准也不一样。具体情况主要划分为三大类，包括普通住宅与非普通住宅、产权满五年与未满五年、首次置业与二次以上（包括二次）置业。

       根据当前实施的税费征收规定，产权未满五年的房产，需缴纳5.6%的营业税，1.5%的个人所得税，在此前提下若为普通住宅，且首次置业，那么契税缴交标准为：90平方米以下1%，90至144平方米1.5%，144平方米以上3%；二次以上（包括二次）购房则无论面积大小均为3%。

       产权满五年的情况下，个人所得税、契税的缴纳标准和上述一致。营业税方面，普通住宅可以免交，高档住宅则要按差额缴纳，差额即为本次交易价减去原来购买价的数额。

       “对于未满五年的房产，和144平方米以上的非普通住宅来说，税费会比满五年、144平方米以下房产高出许多。”缔信房产总经理饶于勇如是说。他表示，后者面积大，本身总价较高，如果买家负责承担税费，购房成本随之增加，而实际上二手房交易税费由谁出的问题，根据国家相关规定显示，买方得缴纳契税，卖方则要承担营业税和个人所得税。

       特别提醒—— 潜在多种税费 买卖双方均不可忽视

       记者在采访中了解到，除了常规缴纳的税费之外，还可能存在一些潜在的税费。不可小觑的是，这些税费的数额不小，且因为容易忽视，前期往往没有计入预算，直到后期发现后又引发由谁缴交的争议。它们的出现，也是导致买卖交易终止的原因之一。

       据饶于勇介绍，最常见的潜在税费有三种，土地出让金便是其一。根据规定，商品房性质的经济适用房，虽然其房产性质为商品房，但是土地为划拨转让性质，因此在上市交易前，根据相关规定要缴纳一笔土地出让金。且其缴交标准，是根据房屋产权面积来计算，而非土地权属面积，两者之间可能相差四五倍，而多数购房者不清楚此类情况，等过户交税时才发现，就容易发生争议和纠纷。

       还有一种潜在税费，即继承或赠与的房产，再次转让交易时需缴纳一笔差额税，且这笔税费较高。具体算法为本次交易价减去继承或赠与时的彼时市场价，缴纳中间差额的20%。也就是说，以当前交易价100万元，10年前市场价50万元来计算，转让继承或赠与房产时，不包括其他常规税费的情况下，还要缴纳税费10万元。

       另外，有些多年前享受免契税政策的房产，如今交易时还需补交契税。而具体是否需要补交，补交标准多少，得查档后才知道。在一般情况下，早期的房改房，经济适用房等房源，没有缴纳契税记录的，基本上都要补交契税。

       饶于勇称，在二手房交易中，如果委托品牌中介买卖，中介机构都会事先将各项税费的明细列举出来，并在前提沟通时，将这笔费用告知双方，协调由谁缴交的问题。如果是买卖双方自行交易，或是为防止政策变动引发纠纷，那么可以在合同中约定，各项税费以及可能出现的税费由谁缴交的问题，以免因为税费缴交问题而导致买不成房子。